海岸南山商业文化中心区项目前期策划报告

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1、——海岸南山商业文化中心区项目前期策划报告2004.04占地16845.5m2容积率≤3.5覆盖率≤45％建筑高度≤100米使用年限：50年总建面积5.92万m2其中：商业：2.32万m2办公：3.6万m2“目标下的战术选择”现状写字楼市场租售状况？未来两三年待开发写字楼状况？市场状况定位目标客户定位？项目市场定位/价格定位？发展商需求一楼商业价值如何最大化？产品建议裙楼商业业态/租售建议/可售商业面积？户型定位及分布？立面/智能化等其他建议？如何实现一定的创新与突破？项目营销推广项目形象及命名建议？项目推广思路与策略？目标。——项目建议的基本出发点海岸地产南中开发战略③商业＋

2、写字楼——利润最大化①本项目——迅速回笼资金（办公）——长短效益结合（商业）①本项目——写字楼7000多——提升商业可售比例——商业价值最大化②shoppingmall——品牌提升——长期利益实现②shoppingmall③商业＋写字楼④超高层——利润最大化——品牌提升④超高层写字楼写字楼：——适度产品提升支撑价格合理增长；——以合理价格实现高销售率，迅速回笼资金。商业裙楼：——价值最大化；——租售并举模式；——提升可售面积比例。世联地产对于本项目目标的理解问题。——项目现状与目标的差距问题1:甲级写字楼大势利空，如何实现快速销售目标？指标20022003增长率施工面积100.

3、54136.8236％竣工面积13.1646.08250％销售面积17.9419.549％空置面积12.7221.669.81％甲级写字楼供需状况（万平米）(市国土局2004.03统计数据)甲级写字楼市场特征：——供需失衡；——销售缓慢；——空置比率增长明显；——市场压力巨大。问题2:区域写字楼价格存在上限，项目档次如何定位？项目名称区域月租金状况海王大厦南油45-50新保辉大厦南油50-55金辉大厦南油40-45新能源大厦南油30-35保利城大厦南山文化中心区45-50海景广场蛇口40海洋石油大厦蛇口50-55区域周边写字楼租赁状况项目参照系价格预估————月租金55-60，

4、投资回报9%；——收益还原均价7300-8000。南头商圈南油商圈本项目游离于南山传统商圈之外，周边严重缺乏商业氛围。蛇口商圈待建空地问题3：缺乏商业氛围，商业人流如何引导？问题4:项目立面形象如何营造？项目名称总建面商业层数有色大厦500006000三层本元大厦324006400三层自由之光53913.88000三层喜年中心51713.466000三层展业中心3815.25800三层大庆大厦377005000四层财富广场859478000三层国际商会中心1335958000三层银座国际376853000二层投资大厦630002000二层本项目5920023200？商业规律——

5、商业价值递减规律客户信心递减规律三层死亡层限写字楼总建与商业之比惯性约为10:1，可保持立面形象整体统一，大气挺拔。机会优势资源。宝安新中心区深圳中心区南山商务组团南山商业文化中心区是港深穗国际城市带重要经济枢纽。项目地处城市经济带枢纽节点，商务价值潜力巨大。机会1:整体城市规划支撑西部商务发展本项目未来三年，宝安中心区将形成宝安经济核心，成为港深穗国际城市带的焦点区域宝安新中心区二线关放松，宝安与关内的联系更加密切，南山成为关内外商务联系枢纽西部通道开通，货柜车全部改道，前海路将成为深圳的礼宾大道。前海规划为物流商务中心。新城大道与深南大道的贯穿，新城大道－深南大道－南油大道

6、－滨海大道等主要商务干道体系支撑南山商务发展项目地处西部通道要冲，CEPA下的深港融合，项目成为深圳涉外经济前沿阵地项目邻近地铁2号线南山中心站，地铁加强南山中心区与科技园、蛇口港的联系，为项目带来商务契机1号线名称现销售率03年销售财富广场100%35000银座国际100%24278自由之光90%28000有色金属大厦90%5800英龙展业大厦100%13611机会2：甲B级、公寓式写字楼需求旺盛2002年开盘部分甲B级、公寓式写字楼销售状况市场供应量22.8万市场销售量21.6万整体销售比率95%2003年开盘甲B级、公寓式写字楼销售状况机会3：南山可售写字楼市场空白200

7、4-2006年中心区及西区供应量项目剩余供应量位置安联大厦62008m2中心区江胜大厦附楼35000m2中心区航天立业大厦45000m2中心区华融大厦44100m2中心区贵州大厦35000m2中心区大中华交易广场100000m2中心区捷美中心82723m2中心区新世界中心70000m2中心区星河项目20000m2中心区经贸大厦45000m2车公庙明年广场80000m2车公庙万润大厦40000m2车公庙东方银座30000m2竹子林深航综合办公楼30000m2竹子林合计718831m2年份供应项