养老地产专题报告-概念和发展现状 322

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1、养老地产专题报告2013年3月22日16目录第一部分养老地产概论4一、养老地产的概念4二、养老地产的发展过程5第二部分国外养老地产研究6一、发展历程及背景61、发展历程62、发展背景6二、国外养老地产代表国家研究71、美国72、北欧73、德国84、日本85、新加坡9三、国外养老地产典型项目分析101、美国佛罗里达太阳城102、日本太阳树老人之家11四、国外养老地产研究总结121、国外养老地产模式分类汇总122、国外养老地产模式借鉴13第三部分国内养老地产研究14一、市场情况分析141、市场潜力分析142、市场开发情况分析

2、143、开发商动向15二、国内养老地产模式探讨161、养老地产类型162、养老地产开发原则173、养老地产盈利模式184、养老地产运营模式18三、国内养老地产案例191、康疗型192、居家型（出售）233、综合型264、异地购房型（出售十持有经营）29第四部分我司开发养老地产的机会及建议31一、开发机会311、辽宁省老龄人口增速快312、老年人消费能力高313、养老地产的开发供应不足314、政策的扶持315、市场尚未成熟32二、开发建议331、开发模式332、盈利模式333、产品打造3316第一部分养老地产概论一、养老地

3、产的概念养老地产应该定义为住宅地产、商业地产和服务三者的有机结合体，可以称为房地产混合开发模式。养老地产接近于高端住宅产品，但又有所不同，养老地产的标准更高，功能和设施更全，可以根据老年人的需要，从居住、餐饮、护理、医疗、康复等方面量身设置。与普通住宅的差异性Ø消费群的专一性：它是“针对老年人提供的住宅产品”Ø产品设计的特殊性：住宅楼、医疗看护、交通线路、配套设施等方面符合老人的生理特点。Ø社区活动的广泛性：在娱乐、学习、交往、情感等方面照顾老人约心理需要。养老地产的优势（1）减轻子女养老压力，提高社会效率；（2）有利于

4、老年人身心健康；（3）服务专门化、系统化，使老年人生活质量大大提高；（4）老人仍拥有自己的居所、配置自己喜欢的家具，让老人既有“家”可归，又能享受一般住家无法享受到的配套服务；16二、养老地产的发展过程目前我国养老地产正处于由老年公寓向老年社区发展过程中普通型养老院：有的老年人老伴去世，自己年老体衰，身边又无亲人，较多的愿意或者被“社会工作者”动员住进养老院。医护型养老院：有些老年人，因患了某些生活不能自理的病，例如瘫痪在床等，就可以申请住医护型养老院。老年公寓：多数是在住宅小区内，专门规划出一两栋楼，按照食欲老年人居住

5、的要求来设计和建造。（老年公寓即专供老人集中居住的、采用居家养老和社区服务相结合模式的住宅）。与敬老院福利院不同，它不属于社会福利设施，而是由社会投资按照市场化运作的商品住宅。老年社区：老年社区与一般住宅小区相同之处是，都是一个大小不等的住宅小区。不同之处是，老年社区主要入住的是老年人，并允许老年人带亲人（如子女）住在一起。²养老院代表案例：日本医护型养老院日本老年居住和服务设施分类详细，全面覆盖了各类人群的需求。小规模多功能服务站中，配备有日托护理、上门服务、短期居住和长期居住等老年人基本服务功能，面向所有老年群体。²

6、老年公寓代表案例：台湾老年公寓（1）房屋样式：独立半独立单间套房台湾老年公寓：（2）经营项目：门诊健康咨询餐饮娱乐等（3）运营方式：租贷式、产权式、产权带租式²养老社区代表案例：美国CCRC社区CCRC(continuingretirmentcommunity)中文翻译为：持续性照顾退休社区CCRC区域划分:独立生活区、协助生活区、专业护理区、老年痴呆照顾区美国相对欧洲及其他发达国家而言，其老龄化程度较轻，与中国当前的老龄化阶段较为接近。美国CCRC社区采取自费的模式，依住民与其签定的契约内容提供各种型态的住屋、住民的服

7、务和健康服务。虽然CCRC住民在住入护理之家，所花费的医师照顾费用远高于传统社会族群。但在门诊上花费的，却比传统社区老人低许多。此外CCRC居民对自己的寿命有较高期望，其死亡率也低于一般人口死亡率。16第二部分国外养老地产研究一、发展历程及背景1、发展历程进入老龄化社会时间19世纪末20世纪60年代20世纪90年代后国家欧洲北美亚洲养老地产模式国家福利型国家福利型+商业盈利型国家福利型+商业盈利型模式阐述北欧各国是社会养老的典范，老人多偏好居住在政府提供的老年公寓中，同时出于对自由的崇尚，DIY养老方式在北欧也已有所发展

8、以美国最具代表性，其人口老龄化是随着经济增长同步发展的，因此有着“先富后老“的特征，仅65-75岁的老年人就拥有全国私有资产的40%，除了国家福利之外，老年居住建筑市场的潜在利益极大的吸引了商业投资亚洲国家进入老龄化相对较晚，发展尚未成熟，既注意保护和改善传统的家庭养老环境，又重视社会养老和社区服务网络的建设，同样以