资源描述：
《居住规划与房产投资》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在教育资源-天天文库。
1、第五章居住规划与房产投资授课大纲??租房或购房决策?购房与换房规划?我国的房产制度?房产投资租房或购房的决策?租房或购房的优缺点?租房或购房的决策方法?租房或购房决策的影响因素?居住规划流程图1.1租房和购房的优缺点?租房的优点?租房的缺点?购房的优点?购房的缺点1.1.1租房的优点?有能力使用更多的居住空间?比较能够应对家庭收入的变化?资金较自由，可寻找更有利的运用渠道?有较大的迁徙自由度?瑕疵或毁损风险由房东负担?税负较轻?不用考虑房价下跌风险1.1.2租房的缺点?非自愿搬离的风险?无法按照自己的期望装修房屋?房租可能增加?
2、无法运用财务杠杆追求房价差价利益?无法通过购房强迫自己储蓄1.1.3购房的优点?对抗通货膨胀?强迫储蓄累积实质财富?提高居住质量?信用增强效果?满足拥有自宅的心理效用?同时提供居住效用与资本增值的机会1.1.4购房的缺点缺乏流动性：要换房或是变现时，若要顾及流动性可能要被迫降价出售。维持成本高：投入装潢虽可提高居住品质，也代表较高的维持成本。赔本损失的风险：包括房屋毁损风险，房屋市场价格整体下跌的系统风险与所居住社区管理不善造成房价下跌的个别风险。1.2租房或购房的决策方法?年成本法?净现值法1.2.1年成本法租房年成本=押金×
3、机会成本率+年租金购房年成本=首付款×机会成本率+贷款余额×贷款利率+年维修费及税金+折旧比较租房或者购房的年成本,成本小的更为划算购房后总价固定，如果贷款利率不变,随着每年还款，贷款余额逐渐减少,因此,购房年成本逐渐降低；如果将来房租不断上涨,则租房年成本逐渐上升年成本法只是基于当前状况的一个比较，在租房或者购房决策时还应该考虑将来的其他因素的改变，比如房租是否呈增长趋势，房价是否呈增长趋势年成本法案例张亮看上了一套100平米的住房，位于杭州市西湖区教工路附近，该住房可租可售。如果租房，房租每月5,500元，以1个月房租作为押
4、金。如果购房，总价120万元，可申请60万元贷款，房贷利率为6%，自备首付款60万元，押金与首付款机会成本均为3%。问：该房屋应该租还是购？年成本法案例租房年成本：5,500元×12＋5,500元×1×3%＝66,165元购房年成本：60万元×3%＋60万元×6%=54000元购房的平均年成本为54,000元，比租房年成本66,165元低。年成本法其他考虑因素—维修和折旧房屋维护成本:由购屋者负担，愈旧的房屋维护成本愈高。本例新屋预期维护成本为5000元。房屋折旧成本:同样的地段新旧房有一定的价差，这就是房屋折旧成本具体的显现。
5、设该地段全新屋与一年屋的价差为每平米240元，折旧率2%。本例折旧成本为24000元。以上例而言，考虑上述二项因素后，购房的平均年成本83000元，反而比租房年成本66165元高25%。若房价在未来看涨，那么即使当前算起来购房年成本高一点，但是，未来出售房屋的资本利得也可能弥补居住期间的成本差异。以上例而言，租房年成本率＝66,165元÷1,200,000元＝5.5%，购房年成本率＝83,000元÷1,200,000元＝6.9%，差距只有1.4%。若计划住5年，(1+1.4%)5-1＝7.2%，只要房价可能在5年内涨7.2%以上
6、，购房仍然划算。若大家都预期房价会进一步下跌，而宁可租房不愿购房，则租房年成本高于购房年成本的情况也有可能会发生。因此，比较租房与购房哪种划算，决策者对未来房价涨跌的主观判断也是重要因素。年成本法其他考虑因素—未来房价上涨1.2.2净现值法（NPV）考虑在一个固定的居住期间内，将租房及购房的现金流量还原成现值，比较两者的净现值较高者为划算。可以使用EXCEL的NPV财务函数进行分析。NPV计算时只考虑现金流量，在年成本法中计算的租房押金利息与购房折旧成本由于并非实际现金流出，所以不用作为现金流出；在年成本法中房贷只计利息，净现值
7、法中房贷计算的是本利平均摊还额。比较租房和购房的净现值，净现值大的更为划算。净现值法案例?若张亮已确定要在该处住满5年，如果租房，月房租每年增加500元，第五年底将押金5,500元收回；如果购房，房价120万，维护成本第一年5,000元，以后每年提高5,000元，假定该住房在第5年末能以125万价格卖出。（假定折现率为3%）租房NPV的计算租房的净现值：假定租金每年支付一次，期初支付:CF0=押金+第一年租金=-5,500-5,500×12=-71,5001CFj=第二年租金=(-5,500-500)×12=-72,0002CF
8、j=第三年租金=[-5,500+2×(-500)]×12=-78,0003CFj=第四年租金=[(-5,500+3×(-500)]×12=-84,0004CFj=第五年租金=[(-5,500+4×(-500)]×12=-900005CFj=取回押金=5,5003
