第六章 房产投资规划

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1、第六章房产投资规划黄祝华主讲本章内容房产投资概述1房产投资规划2个人住房消费贷款3个人支付能力评估4第一节房产投资概述房地产的基本含义房产投资的概念房产投资的方式房产投资的优缺点视频：80后买房记：幸福在哪里一、房地产的基本含义房地产是房产和地产的合称。地产是指购买土地使用权的开发投资；房产是指物业建成后的置业投资。对个人投资者来说，所说的房地产一般是指房产。家庭购买房产的目的一般有两个：其一是自己居住；其二是获得预期收益。前者是消费行为，后者是投资行为。在现实中，自居和投资并不是区分得很严格的，有时自居房产也可作为投资对象，如出租、出售等；同样，投资性的房产也可自居（

2、如在出售前）。房地产房屋建筑物财产权利土地房产的类型1、按照性质分类商品房经济适用房房改房安居房解围房2、按照取得的时间分类期房现房3、按使用性质自住房投资房（商铺、车库……）广西经济适用住房管理办法2009年2月17日供应对象面向城市低收入人群家庭年人均收入，标准由当地政府在小于当地上一年度城镇居民年人均可支配收入90％的范围内合理确定城市低收入家庭申请购买经济适用住房应同时符合下列条件：1.具有当地城镇户口，或在当地城镇居住工作三年以上（含三年）的外来务工人员；2.家庭收入符合市、县人民政府划定的低收入家庭收入标准；3.无房或现住房面积低于市、县人民政府规定的住房困

3、难标准；4.单身家庭申请购买经济适用住房的，申请人宜不小于25周岁。具体由各市县人民政府确定。住房面积控制在60~80平方米购房不满5年不得上市交易，满5年，购房人上市转让经济适用住房的，需向政府交纳土地收益等相关价款，而且政府可优先回购；购房满5年后，购买人也可以按标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。个人购买的经济适用住房在取得完全产权前不得用于出租经营。购房后未满5年，购买者家庭出现重大变故，需要转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。南宁市2010年度城市家庭低收入及住房困难标准一、家庭低收入标准：（一）廉租住房：家庭

4、人均年收入低于10080元(含)。（二）经济适用住房：家庭人均年收入低于13450元(含)。二、家庭住房困难标准：（一）廉租住房：家庭人均居住建筑面积低于13平方米(含)。（二）经济适用住房：家庭人均居住建筑面积低于16平方米(含)。二、房产投资的概念房产投资是以获取期望收益为目的，将货币资本投入房地产开发、经营、中介服务和房地产金融资产的经营活动。同时，房地产投资还涉及到房地产与金融资产的组合安排。因此，房地产投资一方面表现为实物资产的投资活动，另一方面又表现为金融资产的投资活动。（一）房产投资的动机自己居住对外出租投资获利减免税收（二）房产投资的风险流动性风险（变现

5、性较差）购买力风险（通胀风险）市场风险（经济、政策风险）交易风险自然风险三、房产投资的方式投资者只需支付房款10％，待到建成一半时，再支付10％，当房屋完全建成交付使用时，再交纳余下的房款。从实质上来说，属于购买期房的投资方式。指看准一处极具升值潜力的房产，在别人尚未意识其升值潜力之前，附加一定的条件采取以房换房的方式获取自己认为具备升值潜力的房产，待时机成熟再转售或出租以从中牟利。一般是换进门面房或即将动迁的房产。房产投资信托房产租赁信托是指由专业投资公司接受广大普通投资者委托，汇集资金投资房产，公司和投资者风险共担，收益共享的投资组织房主委托信托公司代理出租，由信托

6、公司向出租人按月分配信托收益（即月租金）四、房产投资的优缺点优点可获得相对较高的收益易于获得金融机构的支持，融资能力强能抵消通货膨胀的影响，是有效的保值手段缺点流动性相对较差投资金额比较大投资回收期较长面临的风险高（政策风险、道德风险……）五、房产价格及影响因素政府规费勘查及前期费用开发商利润交易税费土地成本银行利息建筑成本影响房产价格的因素1．一般因素，包括社会因素、经济因素和行政因素。2．地域因素，指房产所在地区、城市、区位、地段的因素。3．个别因素，可分为宗地条件和建筑物类别的影响。房产价格的构成名目比例去向支付人售价100％政府管理部门买房者前期费用6％～7％土

7、地成本27％～29％税收9％管理费9％建筑及拆迁安置费26％～32％开发销售商等利润15％～20％中国房价大致构成表历年南宁房产市场运行分析振宁现代鲁班小高层鲁班路4号入住时间2010-06-30物业费1.3元/㎡·月均价6500元/㎡购房目标：3室2厅2卫1厨120.54㎡6500元/㎡总房款783510首付（30%）235053贷款总额548457年数还款总额贷款利息月还款额10717856.57169399.575982.1420913661.19365204.193806.92301134732.84586275.843152.0