个人房产投资与规划(理财经理精品课件)

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1、个人房产投资与规划(理财经理精品课件)投资房产的类型住宅经济适用房限制为自住用途因此投资多以商品房为主与其它房产类型比较需求量大流动性较高但租金收益率通常较低商场或沿街商业房选择人潮聚集处的商圈以收入还原法估价增值潜力大但所需的投资金额较高要注意是否符合土地使用规定写字楼投资出租房客以企业为主租约期通常较久但房客谈判能力也较高整栋投资所需的金额最高常非个人投资者能力所及机构投资者为主力房产投资的方式合建分成合伙购买旧房拆掉建成新房卖出去后大家分成在新土地供给有限的地区适用但须注意旧房的土地使用年限不能太短而且合伙人中需有人对房地产整套业务非常

2、精通才行以旧换新购买区位较好但屋况不佳价格适宜的旧房外墙与室内管线装潢皆重新装修使旧房看起来像新房提高该房产的附加价值之后出售时售价可以比照当地新房行情通常扣掉买进与装修成本后还有利润可期以租养租长期租下低租金楼房再以高价转租出去赚取房租的差价一种情况为公房转租另一种情况为在大学附近租房再做隔间转租给学生团购零售集合一群人的资源寻找长期具升值潜力但短期销售欠佳或开发商资金压力高的空置房与开发商谈条件以打六七折以下的现金价格购入再重新包装销售以租代购开发商将空置待售的商品房出租并与租户签订购租合同若租户在合同的约定期间内购买该房开发商就以出租时

3、所订的房价将该房出售给租住户所付租金可以抵充部分的房款待租住户交足余额后即可获得该房的完全产权到拍卖会上淘房当前许多拍卖公司都拍卖各类房产这类房产一般由法院资产管理公司或银行等委托拍卖基于变现的需要其价格往往较市价低一两成以上购买后转售有一定的利润空间需要熟悉拍卖会的信息管道事先到标的房产勘查应购买产权清楚可点交的拍卖房产三我国的房地产政策一房地产新政策1《调整商业银行自营性个人住房贷款政策》自2005年3月17日起调整商业银行自营性个人住房贷款政策将现行的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平实行下限管理下限利率水平为相应期限档次贷款基准利

4、率的09倍对房地产价格上涨过快城市或地区个人住房贷款最低首付款比例可由现行的20提高到30注2006年8月19日起央行上调了金融机构人民币存贷款基准利率同时允许商业性个人住房贷款利率下限由贷款基准com2《关于做好稳定住房价格工作的意见》即新八条调整住房转让环节营业税政策严格税收征管自2005年6月1日起对个人购买住房不足2年转手交易的销售时按其取得的售房收入全额征收营业税个人购买普通住房超过2年含2年转手交易的销售时免征营业税对个人购买非普通住房超过2年含2年转手交易的销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税二住房公积金制度住

5、房公积金提拨比率与上限由个人与单位各按薪资的一定比率提拨住房公积金到个人住房专款专用账户当前的提拨下限为各5上限为各12依据各城市的状况个别订定如2005年上海为各7北京为各8广州为各10对高工资者有月存缴金额上限如2005年上海的上限为854元北京为1417元2006年广州市每人每月最高公积金缴存金额为5640元基准依照职工工作地所在城市统计公布的上一年度职工月平均工资的2倍或3倍订出除城市统一规定外实行补充公积金的单位可以多提2到8这些比率规定每年公布一次住房公积金按照国家规定的利率计息当前比照三个月存款员工离休退休完全丧失劳动力者可领取

6、住房公积金的余额住房公积金的用途在交存期间职工的住房公积金可有以下用途支付职工购买自住住房费用含房价交易手续费与产权登记费支付职工个人或透过集体合资建造自住住房的费用支付职工个人为修缮自住住房发生的费用支付职工因购买建造修缮自住住房所需的贷款本息保险费及公证费房租超出家庭工资收入的固定比率可用住房公积金支付住房公积金贷款缴存住房公积金的职工在购买建造翻建大修自住住房时可以向住房公积金管理中心申请住房公积金贷款贷款利率比一般房贷低1以上但贷款金额有一定的限制如广州市的贷款额度月缴存额X退休年龄-当前年龄X12月X2但最高上限为25万元夫妻双方不

7、超过50万元公积金贷款不足买房时可搭配一般商业性住房贷款考虑住房公积金后的租房规划虽然现在租房如果未来还有打算购房应把住房公积金留到购房时使用否则会延后购屋时机对于无购屋欲望但打算租房过得舒服一点者因为不用把住房公积金留下来做购屋准备就可考虑申请用住房公积金来支付超过收入比例的房租比如说房租支出超过收入的10才能申请以住房公积金支应房租不想购屋者若把所提拨的住房公积金都用来支付房租以个人与单位各支付5而言可以用收入的20支付房租获得较好的租屋区位或较大的租屋空间考虑住房公积金后的购房规划例题高强与曹敏两夫妻都有参加上海住房公积金提拨计划个人与

8、事业单位均各按7提拨高强月收入5000元已提拨5年当前住房公积金帐户上有30000元曹敏月收入4000元已提拨3年住房公积金帐户上有15000元假设住房公积金的收益