论小产权房问题的症结及解决办法

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1、论小产权房问题的症结及解决办法摘要：小产权房，是在农民集体所有的土地上建造的房屋，由于国家法律法规的规定，以及并未缴纳土地出让金和各种税费等款项，无法获得国家土地管理部门和房管部门发放的正规的土地使用证和房屋所有证，只能由乡（镇）政府或村委会开具权属证书，以证明其权利归属。其症结在于现实社会的住房需求与现行的法律法规之间的矛盾。要解决这一矛盾，就要对小产权房予问题在现实与法律间有所权衡，根据不同情况，具体问题具体分析。关键词：小产权房房价高社会现实需求现行法律法规一、小产权房的基本理论1、小产权房的概念小产权房，并非一个专业的法律术语，而是人们根据它的特点而通俗地为它取的便于理解的名称。

2、提到小产权房的概念，追本溯源，我们就要先了解与它相对应的所谓的大产权房。大产权房，是指建造在国有土地上的房屋。开发商根据国家的规划要求，向国家交纳一定的土地出让金，获得国有土地的使用权，履行完全面的审批等手续后，在国有土地上建造房屋。房屋建成后，公开对外出售，并由国家颁发土地使用证和房屋所有证。经过这一系列程序的房屋，其上的产权明晰，手续合法，被国家的法律法规所认可，可以自由的在市场上进行流通，被称为大产权房。由此引申出小产权房的概念，在农民集体所有的土地上建造的房屋，由于国家法律法规的规定，以及并未缴纳土地出让金和各种税费等款项，无法获得国家土地管理部门和房管部门发放的正规的土地使用证

3、和房屋所有证，只能由乡（镇）政府或村委会开具权属证书，以证明其权利归属。2、小产权房的特点为什么在无法取得完整正规的土地使用证和房屋所有证的情况下，小产权房这一形态的房屋依然在市场中存续了如此长的时间，且生命力旺盛呢？我们可以从当前的房地产形势和小产权房的特点入手来考虑这一问题。首先，随着房价的不断上涨，普通居民的收入增长速度远远无法赶上房价的上涨速度，这就导致了普通的老百姓没有经济实力来购买商品房。而小产权房，扣除了土地出让金和其他各种税费的成本后，在价格上要远低于一般的商品房，能够被普通的居民所接受。同时，在购房手续上也更加的简便。所以，在重视家庭观念的中国，人们为了可以拥有一处可以

4、容身并承载家庭关怀的房子，更多的选择了小产权房。其次，随着经济水平的飞速发展，公共基础设施不断的完善，公共交通系统也逐步发达。这就给基本位于城乡结合处的小产权房提供了更适宜生长的土壤。当各种公共基础设施覆盖到城郊，当距离不再成为工作生活的一大阻碍，远离城市喧嚣的小产权房便受到越来越多的关注和青睐。二、小产权房问题的症结1、小产权房存在的问题虽然小产权房在一定程度上缓解了城市住房压力，但它同时存在诸多的问题。首先，由于小产权房得不到法律的认可和保护，也得不到国家政府相关部门的有力监管，这就造成了很多小产权房在建设、销售、售后等方面极易产生纠纷。房屋的质量得不到合理的保障，买卖、租赁活动中权

5、益受损得不到法院的支持，物业管理水平低下，入住后出现各种问题得不到有效解决等等。这些现实中存在的问题都是将来解决小产权房争议无法的回避的关注点。其次，小产权房是建设在农民集体土地上的房屋。土地所有权属于乡(镇)合作经济联合社或村经济合作社。在这种情形下，无法保障每一个村民的利益。建设小产权房要么是开发商与集体经济组织合作，要么是集体经济组织自己进行开发，在整个开发、销售过程中，村民个人的力量始终是无法与集体的力量进行抗衡的，这就使得个别村民的意愿得不到充分的尊重。同时，小产权房建成后利益分配问题也没有明确的规定，如何保障作为弱势群体的村民的利益，不致于引发社会问题，这也是小产权房亟待解决

6、的问题之一。最后，是耕地流失的问题。随着小产权房在市场中不断的扩张，人们更多的关注到了小产权房在当下能够带来的巨大的现实利益。为了眼前利益，很多集体经济组织不顾客观条件，滥用土地，甚至占用基本农田来建设小产权房，造成耕地流失严重，进而威胁到了粮食安全。2、我国法律的相关规定我国《土地管理法》第43条规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。”第63条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设。”可以看出，我国《土地管理法》从农民集体所有的土地使用

7、的角度禁止小产权房的存在。我国《民法通则》第71条规定：“财产所有权是指所有权人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。”《物权法》第39条规定：“所有权人对自己的不动产或动产，依法享有占有、使用、收益、处分的权利。”第59条规定：“农民集体所有的不动产和动产，数以本集体成员集体所有。”第60条规定：“属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或村民小组代表集体形式所有权。属于乡镇农民集体所有的，由乡镇集体经济组织形式所有权。