小产权房的现状分析及解决办法.

小产权房的现状分析及解决办法.

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时间:2018-04-19

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1、小产权房的现状分析及解决办法近年来,“小产权房”逐渐变为比较敏感的词语,越来越受到外界关注。虽然国土资源部多次严厉地叫停小产权房,但是各地的小产权房市场依然火爆。针对这一现象,文章从现今商品房价格、政府执法、招拍挂制度、征地补偿四个方面进行了分析,从而认为政府应当严加禁止小产权房,并且在已有小产权房的处理方案、制度及执法、提高征地补偿方面提出了建议。关键词:小产权房;热销原因;解决办法近年来“小产权房”逐渐变为比较敏感的词语,越来越受到外界关注。小产权房因是建设在农村集体土地上、未交纳土地出让金,由乡镇政府而非国土部门颁发产权证的房产,所以其从出身便是一种

2、没有身份证的违法建筑。一、小产权房现状小产权房虽然是不合法的房屋,但是其数量却是不低的。据统计,目前我国住宅总量在186亿平方米左右,其中高达66亿平方米面积的住房属于小产权房,占比超过1/3。全国各大城市的小产权房数量惊人,在深圳小产权房的数量占市场总量的49%。XX、上海的小产权房数量占市场总量皆为22%左右,西安小产权房已占市场总量的2%-30%,郑州、广州等城市的小产权房屋数量也都在20%以上。国土资源部近年来多次严厉地指出,小产权房是违反土地管理法的,集体土地不能用于商品住宅开发,同时城镇居民不能购买小产权房。前不久又下发《关于严格建设用地管理促

3、进而未用土地利用的通知》,再次向地方政府下令要坚决叫停各类小产权房。虽然中央的态度很坚决,但是各地方的小产权房市场却没有要打住的势头。究其本质,小产权房难以控制的最根本原因是其价格与现今高房价相比要低很多。除去土地出让金和开发商过于疯狂的利润攫取部分,小产权房的建设成本变得非常低,所以其价格一般仅占同地区商品房价格的1/3甚至更低。二、热销原因房价居高不下自1988年房改以来,住房开始以商品的身份在市场上流通,随着经济发展的浪潮,住房的价格一次一次被推上浪尖。城市居民的收入总赶不上节节高升的房价,全国出现了普遍性的购房难的困境。尽管国家进行了多次宏观调控,

4、出台了好几台措施进行控制,但是房价不但没有下降反而大增,而小产权房所占比重较大的城市正是那些房价涨幅较大的地方。通过对《中国统计年鉴》公布的数据进行分析计算,得出24个城市的房价收入比,XX-XX年的房价收入比均较高,其中XX、上海、深圳的房价收入比超过12,深圳甚至达到了16.23。以上海为例,该城市XX-XX年每人年均可支配收入为236元,以每个家庭2.93来算,则平均每个家庭可支配年收入为69310元,由各类房屋均价乘以相应销售面积权重得出三年平均房价为10202元,拟定每个家庭购买房屋面积为902,算出上海一个家庭要购买一套902的房屋需要12.3

5、4年。在这高企的房价面前,普通居民的购房能力显得苍白无力。针对中低收入家庭购房难的问题,政府推出了保障性住房,然而保障性住房的数量还远不能满足市场的需求,在这种情况下,价格低、环境好的小产权房无疑成了消费者的关注强点。表1XX-XX年平均房价收入比政府执法力度不够国土资源部总规划师胡存智指出,“小产权房”叫法本身并不科学。“这是一种自我掩饰的说法。小产权房是乡镇政府或规划、建设等部门管理松懈所造成,且与乡一级政府的鼓励分不开。没有政府的支持,根本不可能盖起来。”近年来,各地方政府实施的一系列土地整理、金土地工程和农民集中居住等工程,是小产权房较大来源之一。

6、这些工程确实为集约利用土地、保护耕地带来了相当大的利处,但是同时也带来了不小的弊端。为“农民集中居住”而建设的房屋,数量往往多于农民实际需求量,这部分多出的房屋能取得房管局发放的产权证,但其证书的“土地性质”一栏注明是“集体土地”。这部分取得了“身份证”的建于集体土地上的住房摇身变为商品房,向城镇居民销售。上级部门明令禁止,下级的有些部门凭借私权便利,为这些违法房屋提供销售条,进而导致地方政府在执行国家政策的过程中力度不够,对小产权房的发展产生了一定的推动作用。“招拍挂”制度存在缺陷从司法层面上讲,闹得沸沸扬扬的小产权房无疑是属于非法性质的,然而老百姓为何

7、宁愿冒风险买违法商品而不买正规商品?这是一个社会问题,这不能控制的违法现象揭示了我国现在立法层面上存在缺陷的本质。自2002年国土资源部下发《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》,即“招拍挂”制度以来,我国的土地资源利用率确实显著升高,以XX年辽宁省以招拍挂方式成交金额占总金额72%的比重为代表,各地方的捷报不断。土地出让金占总成本的比重在不同区域城市、地段尽显不同,在XX两会上,全国工商联房地产商会公布全国9城市平均土地出让金比例已达8.2%之高。同年6月份国土资源部一纸“23.2%”的官方统计发布,引起各方激烈争议,作为利益另一方的地产商也紧随其后伸冤

8、似地哭无辜,这一切不过是利益双方在社会的指责下相互推脱而已。根据土

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