小产权房的现状分析及解决办法

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1、小产权房的现状分析及解决办法摘要：近年来，“小产权房”逐渐变为比较敏感的词语，越来越受到外界关注。虽然国土资源部多次严厉地叫停小产权房，但是各地的小产权房市场依然火爆。针对这一现象，文章从现今商品房价格、政府执法、招拍挂制度、征地补偿四个方面进行了分析，从而认为政府应当严加禁止小产权房，并且在已有小产权房的处理方案、制度及执法、提高征地补偿方面提出了建议。关键词：小产权房；热销原因；解决办法近年来“小产权房”逐渐变为比较敏感的词语，越来越受到外界关注。小产权房晏因是建设在农村集体土地上菡、未交纳土地出让金，由乡鹱镇政府而非国土部门颁发产

2、权证的房产，所以其从出身梏便是一种没有身份证的违法韬建筑。一、小产权房现状小产权房虽然是不合法的房置屋，但是其数量却是不低的卑。据统计，目前我国住宅总菱量在186亿平方米左右，佤其中高达66亿平方米面积踔的住房属于小产权房，占比硗超过1/3。全国各大城市期的小产权房数量惊人，在深谋圳小产权房的数量占市场总供量的49％。XX、上海的●小产权房数量占市场总量皆滠为22％左右，西安小产权镳房已占市场总量的25％-30％，郑州、广州等城市吴的小产权房屋数量也都在2悝0％以上。国土资源部近凫年来多次严厉地指出，小产霎权房是违反土地管理法的，┼集体土

3、地不能用于商品住宅岸开发,同时城镇居民不能购随买小产权房。前不久又下发枞《关于严格建设用地管理促进而未用土地利用的通知》沿，再次向地方政府下令要坚邴决叫停各类小产权房。虽然中央的态度很坚决，但是蝎各地方的小产权房市场却没有要打住的势头。究其本质故，小产权房难以控制的最根膏本原因是其价格与现今高房价相比要低很多。除去土地躐出让金和开发商过于疯狂的塔利润攫取部分，小产权房的摆建设成本变得非常低，所以轿其价格一般仅占同地区商品尬房价格的1/3甚至更低。稷二、热销原因房价居高灌不下自1988年房改以向来，住房开始以商品的身份在市场上流通，

4、随着经济发罚展的浪潮，住房的价格一次一次被推上浪尖。城市居民详的收入总赶不上节节高升的嚷房价，全国出现了普遍性的悚购房难的困境。尽管国家进瞑行了多次宏观调控，出台了卖好几台措施进行控制，但是沿房价不但没有下降反而大增，而小产权房所占比重较大救的城市正是那些房价涨幅较大的地方。通过对《中国凑统计年鉴》公布的数据进行竟分析计算，得出24个城市垸的房价收入比，XX-XX妆年的房价收入比均较高，其臃中XX、上海、深圳的房价苛收入比超过12，深圳甚至困达到了16.23。以上海檎为例，该城市XX-XX年洞每人年均可支配收入为23忝655元，以每个

5、家庭2.刳93来算，则平均每个家庭可支配年收入为69310绪元，由各类房屋均价乘以相┠应销售面积权重得出三年平芥均房价为10202元，拟定每个家庭购买房屋面积为90m2，算出上海一个家ō庭要购买一套90m2的房屋需要12.34年。在这功高企的房价面前，普通居民淠的购房能力显得苍白无力。《针对中低收入家庭购房难的魍问题，政府推出了保障性住更房，然而保障性住房的数量碲还远不能满足市场的需求，胙在这种情况下，价格低、环境好的小产权房无疑成了消╄费者的关注强点。表1X坦X-XX年平均房价收入比菟政府执法力度不够国土龚资源部总规划师胡存智指

6、出醮，“小产权房”叫法本身并不科学。“这是一种自我掩俚饰的说法。小产权房是乡镇熊政府或规划、建设等部门管理松懈所造成，且与乡一级⑦政府的鼓励分不开。没有政槭府的支持，根本不可能盖起蝗来。”近年来，各地方政崔府实施的一系列土地整理、诸金土地工程和农民集中居住］等工程，是小产权房较大来迦源之一。这些工程确实为集艏约利用土地、保护耕地带来短了相当大的利处，但是同时∑也带来了不小的弊端。为“鐾农民集中居住”而建设的房押屋，数量往往多于农民实际昙需求量，这部分多出的房屋毁能取得房管局发放的产权证赙，但其证书的“土地性质”务一栏注明是“集体土地”。

7、这部分取得了“身份证”的ふ建于集体土地上的住房摇身变为商品房，向城镇居民销瓒售。上级部门明令禁止，下汀级的有些部门凭借私权便利琐，为这些违法房屋提供销售魁条件，进而导致地方政府在钐执行国家政策的过程中力度焘不够，对小产权房的发展产暖生了一定的推动作用。“挲招拍挂”制度存在缺陷从司法层面上讲，闹得沸沸扬钥扬的小产权房无疑是属于非撮法性质的，然而老百姓为何泖宁愿冒风险买违法商品而不忒买正规商品？这是一个社会诙问题，这不能控制的违法现象揭示了我国现在立法层面毋上存在缺陷的本质。自20腮02年国土资源部下发《招衬标拍卖挂牌出让国有土地使子用

8、权规定》，即“招拍挂”胫制度以来，我国的土地资源讥利用率确实显著升高，以X绥X年辽宁省以招拍挂方式成埴交金额占总金额72％的比カ重为代表，各地方的捷报不稽断。土地出让金占总成本佥