浅议“小产权”房的法律症结及政策探讨

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1、浅议“小产权”房的法律症结及政策探讨[摘要]随着城市化的快速发展，我国城镇住房的价格日益飙升，小产权房由于价格低廉而备受青昧。但是在实践中，小产权房屋买卖过程中出现了许多问题，凸显了一些法律冲突，因为，j、产权房屋买卖而发生的纠纷正是对法律的拷问。小产权房游走在法律和制度的边缘，需要法律及时作出相关规定，以弥补法律漏洞，避免更多不必要的纠纷。[关键词]'小产权房；法律漏洞；对策。一、小产权房概述。（一）小产权房的界定。小产权房并非一个严格法律概念，我们在任何一个规范性法律文件中都找不到关于小产权房的定义，这

2、只是人们冠以的一种不正规的俗称。目前我国学术界也未对小产权房作出统一的界定，不同的学者对其有不同的理解。大多数学者认为，小产权房是相对于大产权房而言的，国家发给产权证的即为大产权，例如开发商在办理了土地开发、审批、出让等手续，并按规定缴纳了土地出让金等费用后，由国家土地管理部门发放土地使用证和房屋所有证，这样的房屋就是大产权房，也就是我们常说的商品房。而小产权房，则是指在农村集体土地上，由享有该土地所有权的乡（镇）政府或村委会单独开发或与房地产企业联合开发建设对外销售，并由乡（镇）政府或村委会制作房屋权属证

3、书的房屋。这种房屋权属证书没有房管部门盖章，仅有乡（镇）政府或村委会的盖章以证明其权属，故也称之为乡产权房。相对于普通的产权房而言，由于集体土地的所有权归集体而非个人，小产权房是建造在集体土地上的，因而不具有土地所有权，只享有房屋的所有权，因此，小产权房属于不完全产权。笔者认为，小产权房的小，不是因其面积、位置以及价格等方面的因素，而是由于其权利不完整，受法律保护较小而得名，故而叫做小产权房。（二）小产权房的法律状态。有的学者认为，小产权房缺乏合法性要件，因而不受法律保护。这种观点从以下几方面来论证：首先，

4、小产权房屋建设的土地是集体土地，未经县级人民政府国土部门批准出让，不能取得土地使用证；其次，小产权房屋的建房没有经过县级规划部门审批通过，且未到房地产行政主管部门进行登记备案的，不能取得国家承认的房产证；最后，小产权房是由乡（镇）政府或村委会颁发小产权证，以此作为房产证明，这只能在乡镇范围内承认，并不具有普遍的法律效力。有的则认为，只要完成了相关的审批手续即为合法，并非所有的小产权房都是非法建筑。而且根据《土地管理法》的相关规定，小产权房可以销售转让，只不过其转让或销售的对象是受到限制的，即只能在集体成员范

5、围内转让，如果向集体组织之外的第三人转让，则不能在国土部门或房管部门办理土地使用权证以及房屋所有权证等合法手续。现实中绝大多数的小产权房既没有合法审批手续又视同商品房对外销售，才使得大家误认为所有的小产权房都是违法建筑。（三）小产权房的尴尬处境。由于合法性要件的缺失，因而小产权房不能进入房地产交易所办理转让、抵押、过户，也就是说，小产权房不能进行二次交易，尽管该交易是自愿的，因其不能取得国家承认的产权而不能进行买卖。城市居民因为无法负担昂贵的商品房，转而将目标锁定小产权房，但最终却不能取得房屋产权证，而对于

6、非城镇居民而言，该小产权房也不能转手卖掉，无法实现经济利益，这就使得小产权房出于一个尴尬的境地。二、小产权房屋买卖合同效力的认定。（一）《物权法》之规定。《物权法》第39条规定所有权人对自己的不动产或动产，依法享有占有、使用、收益、处分的权利。《民法通则》第71条规定财产所有权是指所有权人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。可见所有权权能应当包括占有、使用、收益和处分四项，缺失任何一项，所有权权能都将是不完整的。又根据《物权法》第59条的规定农民集体所有的不动产和动产，属于本集体成员集体所有，

7、第6O条规定属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或村民小组代表集体行使所有权。属于乡镇农民给予所有的，由乡镇集体经济组织行使所有权。也就是说，农民集体财产所有权，由乡镇集体经济组织或村委会、村民小组行使，而非人们政府。因此，乡（镇）政府以及村委会发给村民小产权房权属证明就视为集体组织将该房屋进行了处分，是在法律规定的范围内行使所有权的表现，因而，小产权房屋的所有人自然享有该房屋的所有权，那么所有权人处分该该房屋的行为就是民事法律行为，即是一个有效的法律行为，所以，关于村民与他人订立的小产权房屋买卖合同，从

8、《物权法》的角度来看，是一个有效的合同。（二）《土地管理法》之规定。《土地管理法》第63条是关于集体土地使用权的处分禁止，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设，由于房屋和土具有不可分性，即房随地走，地随房走，简言之，就是土地的使用权随着房屋所有权的转让而转让。而该条的规定是针对土地而言的，但是却没有明文规定，当土地作为房屋的宅基地时，不能随房屋的处分而一并处分。相对于普通民众而言，法无禁止