《房地产风险管理》PPT课件

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1、房地产全程运营及风险管理郑康瑞2009年2月15日1项目开发建设的运营管理现象很重要,比现象重要的是数据;比数据重要的是理解,比理解重要的是结论,比结论重要的是执行,永远重要的是目标.2项目开发建设的运营管理正向思维：经历很重要,比经历重要的是经验;比经验重要的是上升到理论,比理论重要的是标准,永远重要的是优化与发展.逆向思考：目的目标（KPI）计划执行方案3我们面临复杂系统的环境1、我们自以为我们能预测未来。事实上，客观环境和条件是动态变化的。2、我们自以为我们的预测是正确的。其实我们的认识是

2、有限的。3、有时我们认识能力导致复杂问题简单化了；有时我们把简单问题复杂化了，无法把握本质。4、简单中思考复杂；复杂中寻求简单。5、越复杂系统改进空间越大。4企业关注的问题最关心投资与收益；机遇与回报；竞争优势；业绩增长。最怕风险（不确定性）：政策、市场、技术、进度、成本、人••••最大的风险失控，企业-“三控”；项目-“三控”“二管”“一协调”最有效的办法全过程、系统、企业层面的集成运营管理5定位行业定位制造业?服务业?金融业?集成?服务?投资?全生命周期的价值链和利润链公司定位领跑者跟跑者追

3、跑者差异化领先者…….专业化多元化(纵向、横向)项目定位地块时空定位（动态属性）产品定位（产品…..极品）个人定位专业管理操作集成(整合)到位不越位补位不抢位6房地产运作的境界挣钱------生产经营型赚钱------竞合整合重组生钱------资本运作來錢------资金资本+智力资本7项目开发建设的运营管理核心能力1：周小川：每次危机都呈现出不同的特征，核心能力在于能迅速判断问题的本质，并采取相应的措施(准、快、狠的折腾)。例：1、预售条件变化2、供电政策变化3、90/70政策4、…………8

4、项目开发建设的运营管理核心能力21、发现及挖掘动态的需求2、及时满足需求的能力核心能力31、概念能力2、整合能力3、技术能力9项目开发建设的运营管理核心能力4：平衡能力（匹配能力）资金平衡：现金流平衡（生存及安全）土地、客户、产品/区位、品味、价位供需平衡（存、供、销）系统平衡：复杂系统、自平衡系统、简单系统资源平衡：供需平衡、内外平衡10项目开发建设的运营管理管理层次1、技术层面：工具，效率，质量，成本2、科学层面：体系、系统、规律、方法论3、哲学层面：认识论、本质、目的4、文化层面：价值观、

5、价值认同5、艺术层面：精神（作品、精品、极品）11运营战略与管理运营战略一种总体决策决策模式，通常在市场需求和运营资源之间进行协调，对任何类型运营组织的长期运营能力以及这些能力对整体战略所做的贡献产生影响运营管理对创造并交付产品和服务的资源和流程进行管理的活动运营战略与管理运营战略与管理之间关系时间跨度分析层次聚合度抽象程度13运营战略与管理1、运营战略影响因子1.1市场－－“由外向内”市场特征竞争对手影响绩效目标14运营战略与管理1.2资源－－“由内向外”运营资源和流程无形资源工艺流程和例行程

6、序能力动态能力决策领域15运营战略与管理1.3市场、资源影响因子相结合运营战略该如何选择？16风险定义1、风险是一种不确定性(说、算、看／人、事）2、风险是损失或伤害（赢与亏，多与少，局部与总体）3、风险是预期与结果之间的差异成功（满意）=X=结果-预期X：大于零；等于零；小于零４、最大的风险因素是人能力与价值观矩阵（四种人）5、最大的风险是战略风险17战略风险行业风险利润、成本、供求、政策、经济周期竞争对手风险国际、国内，差异化，独一无二技术风险更新、创新、流程（弹性）品牌风险变质、崩溃。重新

7、定义客户风险客户分析、服务系统，市场试验项目风险备选方案发展停滞风险量降、价降量增，无新产品。创新、创造需求。18风险来源政策风险土地、贷款、预售、按揭、配套市场风险“玉佛城”价格调整（黄金/陷阱）技术风险“瑞南新苑”“御景圆”进度风险“金钟广场”—金融风暴合约风险成本风险质量风险人的能力及信用风险19风险评估及应对方法如何识破美丽的谎言，如何避免虚构的成功，如何绕过隐蔽的陷阱，如何发现深埋的金矿。20风险评估及应对方法识别与评估风险严重性、发生概率、时间、动态量化风险寻找机遇缓解风险的计划应对

8、风险五层次以不变应万变，忽视风险以实力换时间，降低风险培养洞察力，感知风险增加灵活性，适应风险寻找不对称性，消除风险21方向比方法重要方法与态度一样重要方向－做什么做正确的事；应该做什么，能够做什么，必须做什么。方法－怎么做企业：首先住宅房产一流，然后向边际房产发展。部门：投资（趋势、时空、时点），产品（顺应市场，引领消费，区位、价位、品位统一，产　　　　　　品—极品），市场（客户系统—类别、需求、途经）服务（满足需求，创造需求）22效果比效率重要怎么做（方法）—正确地做效果＝做对事+高效效率-