金融大街可研报告(简版)131445073

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1、金融街南昌世纪中心项目可行性研究报告（简版）一、项目概要1、位置说明南昌世纪中心项目位于红谷滩中央商务区的中西部距南昌市委、市政府办公区200多米，距赣江600米，东临城市主干道丰和大道，西临丰和一路，南临红谷五路，北临规划二路。用地南北长约1000米，东西宽约250米，规划占地面积约22公顷，总建筑面积96万平方米，容积率4.36，建筑密度40％。世纪中心项目划分为A、B、C、D四个地块，其中我公司拟承建的金融大街项目为上述区域中的B地块，初步规划建筑面积32万平米，容积率4。2、周边交通状况项目位于南昌市红谷滩区域，与南昌市委、市政府毗

2、邻，周边为城市主干道，交通状况非常良好。3、项目周边区域在城市规划中的定位及发展方向南昌市政府对金融大街项目及周边城市规划的基本定位是，立足于南昌城市结构特征，面向江西乃至于中部六省区，服务于区域主导产业，打造以金融流通及金融服务为主的区域性国际金融中心。4、地块现状红线外围紧邻城市主干道，红线内拆迁工作基本完成，目前随着土地挂牌工作的进展、由政府完成安置用房分配，解决施工进场问题。5、项目经济技术指标用地指标备注总用地面积6.5万平方米（合97.50亩）B地块1818建设用地面积5.8万平方米（合87.51亩）公司建议的规划指标建筑指标（

3、万平方米）尚未最终确定地上建筑面积25万平米尚未最终确定其中顶级超高层写字楼12万平米暂定249米高，自持物业甲级写字楼5万平米暂定100米以下，销售物业SOHO写字楼及酒店式公寓6万平米暂定100米以下，销售物业商业建筑面积2万平米裙房等地下建筑面积7万平米地下车库及人防等1、项目背景及获取方式金融街控股股份有限公司（以下称控股公司）于2007年与南昌市红谷滩新区管委会（以下称管委会）签订合作协议及补充协议，协议约定合作项目包括本项目和红角洲B16-1（紫金园四期）项目，其中本项目土地使用权需要以挂牌形式出让，管委会支持控股公司控股的项目

4、公司通过摘牌形式取得该地块使用权；在完成世贸公司股权转让后、管委会负责协调该地块的挂牌和摘牌。合作协议建议本项目争取2007年底开工，三年初具规模，五年内竣工。补充协议约定在本项目土地使用权挂牌中，如果实际摘牌价格（市政条件为现状，完成拆迁后）高于130万/亩，则高出部分地价款及相应税费，由地方财政在该项目土地完成挂牌后一个月内作为招商引资专项奖励返回项目公司用于项目建设。2008年2月5日南昌市国土资源局国有建设用地使用权挂牌出让公告（洪国土资交告字[2008]第02号）已对上述地块进行挂牌，摘要内容如下：1818JDG0805号地块，位

5、于红谷滩中心区B-5、6地块。土地面积为87.67亩，土地用途为金融、办公、商业、酒店用地。出让年期为40年。主要规划要求：计容积率建筑面积总量不大于25万平方米；建筑密度≤50%；绿地率≥15%（金融、办公建筑面积不大于计容积率总建筑面积的60%）。挂牌起始价为260万元/亩。竞买保证金为1亿元。本次挂牌相关条件摘要如下：为符合竞买要求的境内外自然人、法人和其他组织，除法律、法规另有规定外，均可申请参加本次国有建设用地使用权挂牌出让活动。申请人可以单独申请，也可以联合申请。本次国有建设用地使用权挂牌出让按照价高者得原则确定竞得人。申请人可

6、在2008年2月26日至2008年3月6日持有关资料向南昌市地产交易中心提交书面申请，办理竞买申请手续。申请截止时间为2008年3月6日16：30时。经与管委会及土地局等部门了解，本次挂牌竞价的相关手续如下：1、竞标申请书2、缴纳履约保证金的财务凭证（复印件）3、企业营业执照副本复印件4、企业组织机构代码证书复印件5、法定代表人证明书及其身份证复印件6、法定代表人签署的法人授权书及委托代理人的身份证复印件上述资料内容都需提供控股公司资料，已与控股公司相关部门进行了沟通。一、项目产品定位及产品要素经南昌世贸公司与控股公司相关部门及经济公司等多

7、方研讨，初步确定产品总体定位是：南昌红谷滩新区地标性金融中心建筑群；集超高层顶级办公、目的性消费商业、居住配套于一体的城市综合体。（一）体块关系1818　A座B座C座D座E座大型商业租售模式租赁整售（散售）整售（散售）散售散售租赁类别顶级超高层写字楼甲级写字楼甲级写字楼SOHO公寓酒店式公寓商业餐饮主力店（奥莱）银行营业厅面积12万2.5万2.5万3万3万120006000500×4位置要求城市景观轴附近地块东北角地块东北角地块西北侧地块西北侧应和主力店及主塔裙房相连应和餐饮及主塔裙房相连展示面最优的位置建筑高度249米99米99米2层2层

8、1层（二）产品建设标准要素1、建筑原则：n高核心标准（层高、净高、大堂面积等），确保在当地写字楼市场的制高地位n预留可扩展空间（预留柴发条件、改善梁的荷载以适应机房设备要求、预留