济南市涵源大街北侧项目可研报告

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1、济南市涵源大街北侧项目可研报告荣盛房地产发展股份有限公司投资拓展部2013·6目录一、土地购置时机分析二、土地购置区域分析三、项目分析四、项目定位五、开发计划六、经济测算分析及结论一、土地购置时机分析城市区位p山东省省会，是山东省政治、文化、教育中心及最大城市，华东五大城市之一。p中国最具竞争力城市中排名第22的城市（分别为香港、上海、北京、深圳、广州、苏州、天津、杭州、台北、重庆、南京、武汉、澳门、青岛、大连、宁波、东莞、成都、沈阳、厦门、无锡、济南）；p是国家创新型城市、中国软件名城、全国重要的交通枢纽和物流中心；p2012年中国幸福感排名前十的省会城市；中国服

2、务型政府十佳城市。一、土地购置时机分析城市区位p济南位于山东省中西部，北临黄河，南依泰山。济南分别与西南部的聊城、北部的德州和滨州、东部的淄博、南部的莱芜和泰安交界。p济南市辖：济南市区（市中区、历下区、天桥区、槐荫区、历城区、长清区）及平阴县、济阳县、商河县、章丘市（2013年计划设为区),共六区一市三县。总面积8227平方公里。一、土地购置时机分析城市定位及规划u城市定位：全省的政治、经济、科技、文化、教育、旅游中心，区域性金融中心，全国重要交通枢纽。u战略布局：“东拓、西进、南控、北跨、中疏”。一、土地购置时机分析城市区位济南“6+1”都市圈济南都市圈地处山东

3、省中西部，承东启西，在全省区域经济格局中居重要地位。包括济南、淄博、泰安、莱芜、德州、聊城、滨州7个城市，地域范围总面积约5.3万平方公里，人口3219.4万人。济南都市圈区位条件优越、交通发达，目前已基本形成“一小时经济圈”。定位：建设成“蕴育齐鲁、开放创新的文化型都市圈，山水形胜、生态宜居的环境友好型都市圈，环渤海地区重要的基础产业和制造业基地，环渤海南翼具有国际竞争力的基础产业、先进制造业和服务业中心”。一、土地购置时机分析城市定位及规划u构建中心城市“一城三区”发展格局。u主城区：发展成为全市行政管理、商业金融、教育科研、医疗卫生、文化体育、休闲旅游、生活居

4、住中心，泉城特色和历史文化名城保护的核心。u西部城区：建设成为总部经济、金融服务、文化创意、商务会展、旅游休闲等服务经济集聚区，开放、高效、绿色的现代化新城区，全市重要的生态功能区。u东部城区：建设成为高新技术产业、高端制造业、战略性新兴产业和商务会展、行政办公、文化体育等现代服务业集聚区，全国重要的高新技术产业示范区和全省高新技术产业领军地区，产业特色鲜明、配套设施完善的现代化新城区。u滨河新区：建设成为以休闲旅游、商务办公、商业居住、商贸物流为主导功能的宜业、宜居、宜游的城市新区。一、土地购置时机分析城市定位及规划济南“十二五”将打造16个城市综合体，总用地40

5、平方公里，可开发建筑面积约7000万平方米。其中主城区规划城市综合体6个，东部城区4个，西部城区2个，滨河新区4个。本案处于主城区的二环东路地区，该区域重点发展商业金融、商务办公、教育科研。一、土地购置时机分析城市交通（外部）石济高铁（在建）u全国重要的交通枢纽和物流中心。u公路：京沪高速、京台胶济铁路高速、济广高速、青银高速、青兰高速、济聊高速、济南绕城高速公路。u铁路：胶济铁路、京沪高郑济高铁（在建）铁、胶济城际铁路、石济高铁（在建）、郑济高铁（在京沪高铁建）。u航空：济南国际机场是全国综合4E机场之一，可以起降大型民航货运班机。2011年济南国际机场旅客吞吐量

6、达到788万人次。一、土地购置时机分析城市交通（内部）u东西走向主干道：工业北路、工业南路、经十路。市区高架路u南北走向主干道：东西走向主干道工业北路纬二路~英雄山路、历山路、山大路、二环东路、奥体中工业南路路、阳光新路、纬十二路。u市区高架路：顺二河高架路、北园高经十路环架路、二环东高架东南北走向主干道路路。奥u地铁：总体规划体共有6条轨道线，中总里程262公里，路共设154站，换乘站18座。一、土地购置时机分析城市交通（内部）一、土地购置时机分析人口变动及城市化率数据来源：统计公报人口数量：济南市常住人口总体较为平稳，2012年未695万（户籍人口609万），增

7、幅为0.94%。人口增长：按照1.22%的年增长率计算，从2012年到2015年济南市常住人口将增加25.7万人。一、土地购置时机分析人口变动及城市化率数据来源：统计公报人口及城市化率：山东省和济南市常住人口逐年增加，2012年底山东省常住人口9707万人，2012年济南市常住人口695万人。济南2012年城市化率达到65.71%，2015年规划达到75%.增幅：济南市人口占山东省常住人口比例逐年上升，说明山东省其他地市每年都有一定人口涌入济南市。一、土地购置时机分析城市经济p电子信息、交通装备、机械制造、生物制药、食品纺织等主导产业在国内外有着举足轻重的地位。