《土地管理学》PPT课件

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1、第五章土地权属管理三、城镇国有土地使用权转让管理（一）概念和特征1、概念土地使用权转让是以出让方式取得的国有土地使用权在民事主体之间再转移的行为，是平等民事主体之间发生的民事法律关系。基本形式：出售交换赠与2、特征是发生在平等民事主体间的民事法律行为，是当事人之间进行的民事活动，遵循平等、自愿、等价有偿、诚实、信用、不损害公共利益等民事活动基本原则只是转让一定年限的国有土地使用权，所有权仍属于国家转让时，原受让人同时转让了该土地使用权出让合同中规定的权利和义务，新的受让人成为出让合同规定的权利和义务的新的承受者土地使用

2、权与其地上建筑物、附着物在转让时不可分离（二）条件、内容和程序1、条件直接通过出让方式取得土地使用权的转让条件按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用证书按照出让合同的约定进行投资开发，属于房屋建筑工程的，完成开发投资总额的25％以上属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件转让房地产时房屋已建成的，还应当持有房屋所有权证书以划拨方式取得的土地使用权转让的条件首先应当报经有批准权的人民政府审批由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家规定缴纳土地使用权出让金，受让方由此取得出让土地使用权有

3、批准权的人民政府按照国务院规定，决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当将转让划拨土地使用权所获土地收益上缴国家或作其他处理2、内容权利、义务转移建筑物、附着物转让使用期限：出让合同规定的使用年限减去原使用者已使用年限的剩余年限转让价格：如明显低于市场价格，市、县人民政府有优先购买权；市场价格不合理上涨时，市、县人民政府可以采取必要的措施，平稳价格3、程序(必经程序)转让方与受让方签订土地使用权转让书面合同转让方协同受让方办理土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权转让的过户登记，及转让方办理注销登记分割转让土地

4、使用权和地上建筑物、其他附着物所有权以及转让划拨土地使用权的，向市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门申请批准经批准同意转让划拨土地使用权的，应补办土地使用权出让手续，补签出让合同及补交出让金，或者将转让土地使用权所获土地收益上缴国家（三）合同标的：土地使用权（地上建筑物、附着物）价款：出售合同的期限：签订期、有效期合同的履行方式：一次性全部履行、部分地分期履行违约责任1993年11月23日，原告山西泰丰大酒店有限公司(以下简称泰丰公司．合同乙方，与被告山西大同市土地管理局(以下简称土地局．合同甲方，依照《中华人民共

5、和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，经协商一致自愿签订了国有土地使用权出让合同；合同约定：甲方将位于大同市城区鼓楼西北角面积为8939.77平方米的国有土地使用权，有偿出让给乙方用于商业建设使用40年，土地出让金为8045793元．合同签订后30日内，乙方先向甲方交付土地使用权出让金总额的15%（计1206868.05元)作为合同定金，60日内付清全部土地使用权出让金；乙方如逾期30日仍未付清全部土地使用权出让金，甲方有权解除合同，并可请求赔偿；乙方付清全部土地使用权出让金后的5日内，依照规定办理土地使用

6、权登记手续，领取国有土地使用证，取得土地使用权。出让案例合同签订后，原告泰丰公司于1993年12月27日给付被告土地局400万元-其中，含合同定金1206868.05元．土地使用权出让金2793131．05元；泰丰公司还向土地局提出书面申请称，因资金周转困难和冬季无法施工，请求将未付的土地使用权出让金延缓至1994年4月1日付清-土地局同意了泰丰公司的申请，并于1993年12月28日给泰丰公司核发了加盖-大同市人民政府”和”大同市土地管理局”印章的8939．77平方米国有土地使用证。但是，泰丰公司并未于1994年4月1

7、日付清尚欠的土地使用权出让金-后经土地局多次催促，泰丰公司仍未履行。1994年9月22日，土地局给泰丰公司发出书面通知，限其必须于9月30日付清。到期仍未履行。土地局遂依照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第14条关于“土地使用者应当在签订土地使用权出让合同后六十日内，支付全部土地使用权出让金；逾期未全部支付的，出让方有权解除合同，并可请求违约赔偿”和山西省《城镇国有土地使用权出让和转让实施办法》第11条关于“受让方不履行合同的，出让方可以依法解除合同。所支付的定金及出让金不予退还”的规定。解除19

8、93年11月23日与泰丰公司签订的国有土地使用权出让合同，收回该合同约定范围内的土地使用权，所发土地使用证注销登记，泰丰公司已经支付的定金1206868.95元和土地使用权出让金2793131.05元不予退还。10月24日，泰丰公司收到解除合同的决定通知书后，曾与土地局多次协商，并于1996年3．4月间向大同市人民政府报告，请求给