泰禾中国院子操盘往事

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1、泰禾中国院子是地产圈一个堪称神奇的存在。自诞生伊始，这个项目就不乏话题。一家初涉京城的闽系房企，声称要在一个缺乏别墅基因的不毛之地，建造北京最高端的别墅项目，确实吊足了人胃口。意料之中，打造的过程上演了跌宕起伏的戏码。及至该项目拔地而起，历经多轮进化，跨越了房地产的周期,四次上榜“亚洲十大超级豪宅”,摘得了“中国第一别墅”称号，所有遭受的质疑烟消云散了。一家企业能走多远，就看它面对质疑时的表现，泰禾选择用悄无声息的努力，让质疑声闭嘴。这与它目前应对资金链紧张传言的做法如出一辙。收获在于，中国院子最终被誉为中式别墅的发端，也成就了以中式院子自成一派的“造院宗师”泰禾跻身房地产TOP20。

2、以细致打磨的工匠精神、不吝成本的园林营造为内核，泰禾为行业注入了一股清新的理想主义和艺术情怀。这种情怀为它创造了独特的价值和魅力，由其衍绎的超高品牌辨识度、文化身份和价值观认同，以及明星广告效应，推动了“院子系”在商业上的成功。如今追溯中国院子的前世今生，复盘它的操盘神话，可以系统了解新中式住宅如何一步步发轫；领略企业家黄其森的战略眼光、雄心和魄力；读懂具有工匠精神的泰禾如何打造产品力，及其新中式战略对整个行业的意义所在。壹2002年，泰禾集团董事长黄其森看中了通州区潞城镇堡辛村所在的地块。这是一个北京赴港招商的项目,彼时偏安福州一隅的他对北京并不算了解，一看在通州有三千多亩这么大块的

3、地，一下子就被吸引了,心想这有得干了。于是泰禾决意挥师北上。尽管时至今日被赞誉为眼光超前，当时这一决策却让人难以理解，这个出了东六环的项目位置只能用偏僻形容，周边一片荒芜,什么条件都没有,几乎没有人敢想像，日后这里能成为北京乃至全国的高尚居住区。黄其森是个例外。之所以将在北京的第一个项目选址于此，源于两个原因：一来这里是连接故宫的长安街东起点，连接权贵之地，是达官之道，还连接财富发源地的国贸CBD，是有财之道。也就是说这个地方是一块风水宝地，所谓的紫气东来。二来是该项目枕大运河而居。被称为“非物质文化遗产”的大运河在1200多年的历史中是中国国内漕运通道，乾隆下江南走的就是这条运河。有

4、运河才有通天下之州，雄踞北起点的该项目将大运河800米大运河河段纳入其中，私享约8.1万平方米原生河堤。“运河岸上的院子”案名由此得来。2003年2月8日，泰禾与土地出让方签订了《土地出让合同》。项目规划总用地面积34.15万平米，其中建设用地面积22.4万平米，总建筑面积10.75万平米。项目共规划独立别墅208栋及大会所1栋。黄其森的前瞻和果断初露端倪。因为这是卡着时间点抢下的稀缺土地，称得上惊险。十天之后，国土资源部下发国土资发[2003]45号《关于清理各类园区用地加强土地供应调控的紧急通知》，停止别墅类用地的土地供应。拿下这块地才有了泰禾院子，应该说，这是中国房地产行业之幸。

5、有意思的是，当时房地产运作尚不规范，这块地上什么手续都没有，泰禾花了两三年的时间才把所有手续跑下来。在沟通中，政府提出容积率可以给到3.0，但志存高远的黄其森想做一个有品质有品牌的项目，选择了0.33的超低容积率，这为该项目未来做成绝版稀缺奠定了基础。2004年，泰禾取得了标号为京市通港澳台国用（2004）字第10274号和第10275号的两块土地证，藉此在这几乎一分为二的地块上分别打造泰禾花园小区西区101栋欧式别墅和东区107栋中式别墅。值得一提的彼时别墅尚处于初级发展阶段，笼罩在一片欧风美雨中，泰禾选择在那个区域打造中式别墅，挑战之大可想而知。2004年，运河岸上的院子一期首次在

6、北京面世，开盘价定为6000~7000元/平米。这一价格远超当时通州2000元/平米的市场均价，按照泰禾当时的测算，这一项目能够供应的货值大约为5亿。尽管无论是在设计理念和市场推广上都相当卖力，首度面世的运河岸上的院子并不叫座。2005年一期产品已经是现房呈现，仍乏人问津。首期入市的101套别墅，一卖就是好几年，成为北京市场上有名的“曲高和寡”者。即使在销售不畅的僵局下，擅长大势格局判断的黄其森依然信心满满，因为前瞻看到这个项目的未来。怀着“善阅土地，建设未来”的理念，泰禾始终如一坚持珍惜和尊重土地。在经营上将每一栋别墅当成一个项目来做，尊重知识和人才，在建筑、室内和园林分别配备相应领

7、域的设计师，所以每一栋的园林都各有特色,这也是后来泰禾浓重工匠精神的来源。贰理想丰满，现实骨感。泰禾在北京遭遇“水土不服“的说法不胫而走。质疑的声音集中在：非传统别墅区域地段，高端居住氛围不足，区域配套不全，品牌认同度不高，产品设计存在一定缺陷，新中式现代派尚未成为主流，以及定价过高等。泰禾自身也在反思。当时的项目负责人并不讳言，一期产品的风格有点中不中，西不西，偏于神似却在形上显得杂乱。中式的元素比如飞檐走壁，窗景，庭院等呈现上不够强化。“尤