泰禾北京院子营销总结与分享20150615

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1、JAN.2015泰禾北京院子营销分享目录：营销成绩回顾塑造产品差异市场外围造势现场勤修内功壹：营销成绩回顾---名利取赢登鼎2014年度北京别墅销售金额与套数双冠王，全国2000万级以上别墅成交套数榜首。2015年，五月揽金5亿，热销之王再度开启盛夏模式。2014年全国2000万级以上别墅成交TOP10业绩----冠销北京，引领全国2013年1月拿地，7月售楼处开放，2014年2月份，首期立即被抢购一空，56亿货值，预计今年完成清盘，实现2年项目售罄高周转---2年清盘，成功在望北京院子别墅均价比其周边项目高出2-3万，在竞争激烈的孙河区域，项目依然

2、以高溢价取得销冠。高溢价---单价高于周边2-3万泰禾·北京院子,为何始终领跑京城乃至全国销量？因为我们——内外兼修！内修产品力外修形象推广＋贰：塑造差异化---院子里的中国产品设计差异化形象塑造差异化一、产品差异化中央别墅区唯一新中式院落别墅以“街巷”保留邻里；以“门墙”保留威仪；以“庭院”回归心境高杠杆高周转高品质高溢价泰禾“四高战略”一、泰禾“四高”战略，是我们一切思维的原点。凭借高品质产品，实现高溢价；依托高周转，撬动高杠杆产品定位推导孙河板块的土地成交情况地块取地成本公租房龙湖A地块20158元/平米无泰禾W地块28559元/平米有，200

3、0平米首开F、G地块26189元/平米无孙河板块群雄逐鹿，我司取得W地块之前，别墅专家龙湖，国企巨擎首开已入主，且取地成本较我司有优势二、取地成本高，要求产品实现高溢价产品定位推导1、定位于高端别墅项目，1.1容积率下，尽可能拆分出别墅；2、延续泰禾“院子”系列。以“中式院落”制造市场差异化；3、别墅以合院产品为主，突出“独栋”感，符合高端别墅市场主流需求；4、精研市场中合院产品（龙湖、龙湾等），避免出现传统问题。南院突出尺度；北院进行户型优化，确保三面采光；5、规避风险，搭配部分主流产品-联排，联排带下沉庭院产品定位：保证高品质1、“南北独院”设计

4、吸引全国各地开发商，甚至海外开发商前来学习；2、在控规条件下，拆分出142套别墅。赢得了业内口碑；3、赠送电梯，逼迫龙湖双珑原著加赠电梯；4、加建，被包括万科、首开、融创、中粮等多个地产商效仿泰禾·北京院子，引领新一轮“合院”风潮主力客群——东、北部片区，首次别墅置业客群补充客群——东、北部别墅区，别墅改善类客户有中国文化情愫，“别墅”阶层的城市精英客群定位产品优势创新规制三街五巷八坊，新中式建筑，围合院落。坊巷格局，中国人“街坊”情感的回归。通过坊巷，使院落相连，更加富有生动和情感。产品气质包装我们卖的不是别墅，是凝结于建筑里的中式情怀！围合院落，

5、显赫门头，青瓦立铺，砖砌浮雕，抱鼓石…无一不体现源远流长的中华建筑精神。院落街巷门头园林观邻里观建筑观从产品物理层面上升到院落文化营造(产品物理梳理）(文化精神包装）以照壁、院门、抱鼓石、平坊、灯笼、匾额等成就院子威仪。门头街巷形式下，是中国人最亲切的“处街坊”，是真正的街谈巷议。街巷私家“定制精装院落”，以山院、水院主题庭院各具特色。院落二、形象差异化北京的院子，院子里的北京“院子”的情感植入就是形象包装。院子人文化，院子情感化，院子名人化。北京院子形象系统营造第一步：推广命名设计（命名上的中国）第二步：推广形象设计（形象上的中国）第三步：配合推广

6、公关（活动中的中国）名字上的中国，一个好名字顶十个阶段策略报告。推广命名1---项目案名案名就是产品主张;案名就是价值体系;案名就是产品性格;案名就是广告调性。街巷里的中国，撷取中国美学经典元素为街巷命名苏东坡的快意，庄子的会意，陶潜的随意，白居易的情意……推广命名2---街巷命名设计北京院子（街巷命名）如何完成街巷的人文情怀，如何包装院子的回家之道。三街，取名为“穿林、清风、打叶”，营造苏东坡笔下“莫听穿林打叶声，何妨吟啸且徐行”的境界。五巷，取名为“流云、印月、听雨、知鱼、南山”，流云巷，巷口设流云碑，巷内步道有流云纹样的地铺，情景交融。八坊，取

7、名为“梨花、榴花、桃李、丹柿、杏花、槐花．．．．．”别人家项目只是挑房子，院子系的客户还要选择“芳邻”院门上的中国，为自家院落起一个名字如海子诗里所言“给每一条河每一座山取个温暖的名字”，给自家院子命名，让院落的专属性更个性，更任性。推广命名3---门头命名设计院子里的中国，贯穿广告形象总精神。中国骨子的“精、气、神”在院子里的“形、色、声”中广告形象---院子里的留白审美，正如院子的空间，含容空有，万法生灭于其中。院子里的情、景交融，当良辰遭遇美景，便是院子。来自实景的感动力，来自实景的想象力，便是最好广告诉求。一本《坊巷志》：中国诗词渗入院子系坊

8、巷意向每一个院子都有自己《坊巷志》，《坊巷志》纪录着院子系坊巷文化意向的创意追溯，在此书中实现着一个品牌的中