被逼出来的“合院”复兴,这家别墅做到了极致

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1、被逼出来的“合院”复兴，这家别墅做到了极致攸克君一直认为，中国房地产，是把历史文化脉络和现代商业命题结合得最有趣的一个行业。比如这篇文章的主角：“合院”。如果现在你去看北京的别墅项目，基本上每三个项目中就会有一个是合院别墅。实话实说，当下的“合院”产品形态是被禁墅令和高地价逼出来的无奈选择。受禁墅令影响，市场上已经没有容积率在1.0以下的地块，地块规划中更是完全剔除了独栋别墅。而近年不断出现“地王”们，都面临一个问题：该做一个什么产品，才能平衡面积和总价，覆盖成本形成盈利？“地王”的高楼面价，预示着这个地块上的项目必须是一个高

2、单价的项目；但为了扩大客户基数，就必须控制总价，如此一来，面积就不能大；然而，你又不能做一个80平米的产品，那是刚需，不是豪宅。为了有一个基本的豪宅尺度，那就尽量压低单价，说好的10万+改8万+吧；但为了盈利就得增加项目容积率，增加建筑面积，然而，楼密了，隐私没了，社区舒适度也没了。在这种情况下，“合院”别墅产品被开发商普遍采用，其兼具了高总价与豪宅尺度之间的平衡。有趣的点在于，当下的合院别墅的兴起，虽然有着商业动机，但合院的建筑形态，却是人类居住文明曾经的共同选择。早在约公元前500年之前，在中国与地中海沿岸，已经有了十分讲

3、究且精美的合院了。陕西岐山凤雏村有一片西周时期留下的住宅遗址，分为前后两个院子，四面都有房子围合。现代学者根据先秦的文献推断，这所合院住宅的大门前有影壁，前一个院子的正房是前堂，主要用于举行宴会以及礼仪活动；后一个院子的正房是后室，用作主人的日常起居，东西两侧的房子分别给家中其他成员居住。整个住宅的形式已经很清楚地把内外区分开，并且显示出家庭内部的等级秩序。陕西岐山凤雏西周合院复原图古代罗马的世俗生活与古代中国同样丰富多姿，不过其合院宅内已有了“功能”分区：前院中庭（atrium）垂直仰天，诸神与祖先都供奉于此。穿过中庭才进到

4、宽阔的花园后院（peristyle）。19世纪荷兰裔英国画家劳伦斯·阿尔玛-塔德玛对罗马合院中闲暇生活的想象不过，在欧洲古代世界消亡之后，合院逐渐不再是西方主流的居住形态。只有在中国，保留且不断完善合院的住宅形态长达3000年之久。近到20世纪50年代，北至都城北京，南至江南苏州，远至西南边陲昆明，以及少数民族如纳西族居住的古镇丽江，其城市结构均是由合院矩阵相联而成。西汉明器合院模型苏州清代毕浣园宅平面因为应对楼市政策，让历史悠久的合院建筑再次复兴。按建筑风格分有中式合院、美式合院、法式合院等，仅北京市场，在售的合院别墅就有十

5、余个。不过，当下的大多数置业消费者，对合院产品没有明确的认知，如何在继承传统的基础上，针对目标客群进行产品创新，成为了项目成败的关键。以更能体现国人居住情趣与意境的中式合院为例。攸克君日前去参观了位于南中央别墅区的棠颂别墅样板间。号称“中式御院”的该项目，师法中式，但不拘泥于传统，在空间处理和产品结构上多有创新，不愧于从“合院”到“御院”的升级。1双拼VS联排，合院体验大不同合院别墅目前市场最多的是联排合院，总体建筑布局是四、六、八套一组。比传统的兵营式布局，邻里的交流需求和公共绿化空间得到了保证。但建筑较为密集，私密性受到一

6、定影响。但从下图可以清晰地看到，棠颂别墅的建筑组合形态，本质上是两套一组的双拼形制。在每个组团的构成上，整体规划容积较低，最大程度呈现别墅的舒适性。双拼（两套一组）这样一来，棠颂在每家每户内部的“小容积率”上有很大的优势，通过“工字型”的建筑设计，将建筑与建筑之间一些灰色过渡的公共空间也腾挪出来，并入私家庭院当中，最大限度地扩大私家庭院的面积。棠颂产权面积为366平米（首层建筑面积122平米）的C1户型有128平米的庭院面积赠送，庭院内的“小容积率”不到0.5，更好的满足了业主对园林、隐私和空间尺度的要求。从居住体验来说，棠颂

7、别墅的双拼合院结构，保班上了任意一座庭院均有三个以上的采光面，居住空间的通透明媚，景观效果及通风效果都全面占优。而联排合院产品，除了两侧楼座之外的所有户型，往往只有两个采光面。双拼合院结构，让棠颂别墅在户型上有了更多的创意。比如，古代的轩是一个半开放的空间，最大程度的享受院子里的风景，并且这个位置独立且和内室分开，适宜接待客人。而棠颂别墅的一层客厅，就从“轩”中得到创意，实现了三面采光，无论坐在客厅哪一个角落，都能看到户外景色。2庭院空间立体化，在垂直布局上实现突破经过数千年的发展，合院产品在平面布局上已经比较极致了。棠颂别墅

8、让攸克君佩服的地方在于：该继承传统的一丝不苟，中式韵味十足；需要突破篱笆也敢于大刀阔斧，毫不手软。传统的别墅是前庭后院，院落布局平面化。但是棠颂别墅在院落的设计上，区别于传统的南北院落设计，采用“立体化四重庭院”的设计理念，分别朝东、西、南、北四个方向展开。从地下一层的内庭院