思源：豪宅产品策划思路

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1、豪宅产品策划思路豪宅前期策划思路第2、3、5、6部分，我们主要参考远洋大望京项目前期定位思路，第4部分参考西安万科大明宫项目前期方案来进行举例说明。3.市场分析2.限制性条件1.定位推演地图4.价值最大化5.产品策略6.营销策略定位分步推演地图限制性条件市场竞争力价值最大化豪宅的六大要素本体分析SWOT分析市场供给特征（市场调查）市场需求特征（需求访谈）客户价值最大化投资收益最大化寻找差异性（市场定位）打造唯一性（产品策略）从豪宅项目开发的角度看，本案区位优势明显，景观绿地资源突出，重点需要突破的问题是地块规划的限制条件，最大的威胁在

2、于高价格产品的市场销售抗性。4Strength（优势）Opportunity（机会）Weakness（劣势）Threaten（威胁）新兴国际商务区内的居住社区，区域先天发展条件优越；内部小环境较为理想，滨河水景、原生植被较为丰富，北侧为滨河绿地公园；区域整体交通便利成熟度高，配套日趋完善；产品居住舒适度高；道路分割地块,地铁贯穿影响,公建面积大；周边商务、商业建筑云集可能对居住社区带来一定干扰.地块东北角设置地铁出入口，人流嘈杂对社区整体环境带来负面影响。区域大批商业写字楼开发，将引动大量新的购房需求；高端商务人群的聚集，可为住区提供

3、潜在市场客群；未来区域商务氛围形成，市场价值提升空间巨大.大望京区域中高档居住氛围已经形成.新开发地块较为集中，未来存在的市场竞争较为激烈；市场受政策影响较大，未来市场将在一段时间内存在不确定性。地价偏高，产品营销难度大SWOT本体研究限制性条件理解项目目标的关键是理解项目的的核心问题目标理解如何在不成熟区域，对豪宅认知度不高的情况下，实现价格倍增？如何规避和转化地块不利因素,实现价值最大化？核心问题破题思路在保证合理销售速度的前提下，实现项目投资回报价值，打造远洋京城豪宅标杆问题构建限制性条件豪宅要素限制性条件香港上林豪宅的六大要素

4、世界顶级豪宅爱敦阁（英）比佛利山庄（美）哈拉牧场（美）中国城市豪宅上海汤臣一品北京星河湾豪宅是住宅类产品的金字塔塔尖……豪宅市场的旺盛，实际上是一座城市房地产市场繁荣成熟标志……豪宅应该具备哪些必要要素？豪宅要素限制性条件1地段2客群3环境4空间5材料6配套豪宅先有豪地，后有豪宅高额财富、社会顶层稀缺环境资源奢侈、舒适、私密、炫耀选料考究、施工精致配套完善，星级服务7豪宅的六大要素思考：豪宅的六大特征我们拥有哪些？8客群“城市财富人群聚居地”？未来会更多，现状不足环境“人文或自然价值无法再生”？现状是，未来更是地段“区位优越不可替代”

5、？未来是，现状不是豪宅六大特征外部特征内部特征材料“高端品质”？空间“奢侈、舒适、私密、炫耀”？远洋城市系列高端产品开发经验远洋高端品牌保证星级酒店、星级会所配套“生活配套+星级服务”？豪宅要素限制性条件远洋大望京项目豪宅打造的路径选择9手段二：“极致化豪宅配套路线”豪华企业会所，五星级酒店公寓，国际品牌超市手段三：“极致化豪宅生活品质路线”全景生活圈，商务管家，打造绿色低碳品位生活手段一“极致化豪宅产品路线”外部豪宅特征的暂时缺位，使得内部特征的强势呈现与极致化体验成为豪宅营销的必然选择豪华舒适尺度，个性化全功能空间，国际装修标准豪

6、宅要素限制性条件豪宅前期策划思路第2、3、5、6部分，我们主要参考远洋大望京项目前期定位思路，第4部分参考西安万科大明宫项目前期方案来进行举例说明。3.市场分析2.限制性条件1.定位推演地图4.价值最大化5.产品策略6.营销策略望京区域目前在售住宅项目都已经进入项目后期，未来的潜在供应主要在大望京地块供给特征市场分析年份宗地名称规划建筑面积(平方米)楼面地价（元/平方米）规划用途开发商2010年朝阳区崔各庄乡大望京村环境整治土地储备项目4号、5号地280789.917949住宅混合公建用地、公建混合住宅用地、托幼用地北京保利营房地产开

7、发有限公司朝阳区崔各庄乡大望京村环境整治土地储备项目3号地3358387696商业金融用地上海绿地（集团）有限公司本案国风上观华彩国际公寓东湖湾中广宜景湾大西洋新城合生麒麟社534在售项目待售项目区域未来潜在住宅土地供应;项目周边在售（或待售）项目；11望京区域在售项目户型面积均为中大户型,住宅成交价在2-3万之间，户型设计偏传统的三居、四居，产品缺乏创新项目名称总建筑面积（万㎡）容积率建筑类型物业类型户型面积（m2）目前销售率（%）目前成交均价（元/㎡）中广宜景湾114.7小高层高层板楼住宅、公寓三居,四居196-23685%303

8、92东湖湾632.7高层板楼住宅商业三居,四居及以上168-222213-21653%33448华彩国际公寓25.33.4高层板塔楼住宅公寓商业三居,四居160-170220-230100%——首开国风上观322.8小高