物业与地产维修工程管理流程

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维修工程管理流程一、工程保修费用承担的判定原则：1、若由业主自身造成的（由物业公司界定），业主自行维修。2、因业主使用不当造成房屋功能损坏的，由业主自行维修。3、因房屋质量原因，而非业主原因造成的：①、保修期外：⑴单位工程单项维修项目，维修费用在5万元以下（含5万元）由物业公司负责维修并承担费用；⑵单位工程单项维修项目，维修费用在5万元以上的，经地产确认后由物业公司负责维修，维修费用经地产审批后，由地产公司支付。②、保修期内：⑴发生工程维修，应由相关施工单位组织维修并承担业主索赔费用；⑵如施工单位未按时维修或维修内容、质量未达到要求，由物业公司报地产确认后由物业组织维修，维修及业主索赔费用经地产核实后，在相关施工单位工程款中扣除。⑶业主索赔由物业公司联系施工单位与业主进行谈判，根据市场行情及损毁情况确定，不应超出常规赔偿范围。4、工程保修期的约定：①、建设工程保修期遵循《建设工程质量管理条例》规定：自竣工验收合格之日起计算(竣工验收合格之日：是指建设单位组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收，经验收合格并由各方签署竣工验收报告的日期)。 ②、对于因施工原因以及建筑材料、构配件和设备质量不合格，造成较大质量缺陷或问题（较大指：问题具有普遍性或严重影响业主正常的居住与生活）的工程项目，自问题处理完毕移交后该项开始计保修期限。二、工程保修工作流程1、保修期外维修工程①5万元以下维修工程：工作流程由物业公司自行制定；②5万元以上⑴由物业公司发起工程维修申请（见表格1）。⑵物业及地产公司工程、经营现场勘查、确认是否需要维修。⑶地产公司工程部制定维修施工方案。⑷地产公司经营确定维修费用（一般无特殊情况，总价包干），特殊情况可先行维修，同时通知相关部门完善维修流程。⑸由物业公司组织工程维修，并且与地产公司签订施工合同，报公司办公平台审批（注：需资质合格施工单位）。⑹由物业公司内部验收合格后，由物业公司组织工程维修回执单（见表格2）会签，报地产工程、经营验收结算，按照地产公司结算流程办理。如有费用增减，按照地产公司工程签证方式处理，由物业公司申报，地产工程、经营复核确认。2、保修期内维修工程①由地产公司与物业公司签订授权委托书，授权物业公司负责工程保修期内工程维修事宜，由物业公司向相关施工单位发放工程维修通知单，并在维修完成后向相关施工单位出具工程维修回执单。②出现维修工程，由物业公司向相关施工单位发放维修通知，并负责接收回复函，负责归档保存（应有施工单位签章，如邮递应有签收单位快递回执）。 ③如相关施工单位未按时维修或维修质量、内容未达到要求，由物业负责组织维修。④后续程序参见第1条第②款1、时间要求：①物业接到业主报修，或质量管理部门的投诉通知，物业应立即与业主和施工单位进行联系，视问题情况及时进行维修解决，所有问题必须在一周内处理完成。施工单位不予维修或拖沓的，由物业公司发函并进行维修。投诉问题维修完成后及时向质量管理部门反馈意见并报送反馈表，避免给地产造成不良影响②物业接到质量管理部门投诉通知后，应按照质量管理部门的要求程序进行处理。二〇一五年八月四日 表格1：工程维修申请表工程维修申请表　　　　　　申编号：　申请部门　申请人签字　填报日期　维修项目名称故障现象维修地点（请注明：X楼X门X室或详细地址）　物业经理签字　是否质保期内□是（附件：竣工验收报告、维修通知函、回复函、签收凭据、回执等）□否负有质保期内维修责任施工单位名称地产工程部意见　接收日期　地产经营部意见接收日期注：1、“维修项目”需注明详细的工程内容，以便查阅相应的工程合同，核实原施工单位及质保期限等；2、“故障现象”一栏要详细注明故障的原因，如人为或其他原因；3、此表一式三份，物业公司、地产工程、经营部各一份。 表格2：工程维修回执单工程维修回执单编号：维修单位名称　维修日期维修处理情况　（注：如有业主索赔费用，请注明原因及费用组成）　业主意见签字：日期：物业公司验收意见签字：日期：地产工程部验收意见签字：日期：地产经营部验收意见签字：日期：注：1、维修日期需列明开工日期及结束日期；2、需提供对工程维修结果的验收单；3、此表一式四份，物业公司、地产工程、经营部、负有质保期内维修责任的施工单位各一份。