房地产投资风险分析及管理

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1、万方数据2004年第2期企业经济No．2。2004总第282期ENTERPRISEECoNOMYserialNo．282房地产投资风险分析及管理滕清安，李传裕(南方冶金学院，江西赣州341000)【摘要]房地产投资是重要的投资形式，投资的成败不仅关系到居民生活、生产条件的改善，也关系到国民经济的发展。【关键词]房地产风险；投资组合；管理(中图分类号]F830．59[文献标识码】A[文章编号】1006—5024(2004)02一013l一02房地产是人类生存必不可少的生活资料，又是人类一切经济活动须臾不离的生产资料，房地产是国民经济的重要产业部门，

2、世界各主要发达国家用于房地产的投资占其国民生产总值的比重～般在6％～12％。通过房地产的投资，能够为投资者带来丰厚利润。但房地产投资有区别于其他行业投资的一些明显特征。一、房地产投资的特征(一)房地产投资具有需要量大、开发经营周期长的特征房地产投资的开展需要大量资金的支持。进行房地产投资需要量巨大，少则百万、多则几千万、甚至上亿元，且项目的建设期少则1年、多则2—3年，甚至更长。由于房地产项目只有在完全配套建成之后，才能发挥其具有的功能，所以，房地产投资必须在建设过程中一次性支出，这实质上更加大了投资的强度。(二)房地产投资资金来源广泛由于房地产

3、投资大、周期长，单靠投资商自有资金的投入是比较困难的，需要多方投入。目前，我国房地产投资资金主要来源于自有资金、银行贷款、预售收入、吸引外资、建筑商带资承包，甚至有些项目由政府财政拨款。(三)房地产投资具有较高的投资回报率房地产投资项目一般都有30％的利润率，且由于项目投资额巨大，若投资成功可为投资者带来高额收益。如美国《福布斯》评选的中国个人400富豪中从事房地产行业的共有76人，占总数的19％，从中可看出房地产投资的回报率。当然，投资回报高是有条件的，’那就是投资要获得成功，如果投资失败了则回报率极低。(四)房地产投资一般具有高风险高收益往往

4、伴随着高风险，收益与风险是并存的。房地产投资虽有高的回报，但投资回收周期比较长，期间还会受很多不确定因素的影响，且这些因素变化多端，使得项目在进行过程中，始终伴随着高风险。如广西北海2000年调查显示，市区范围的停缓建项目108个，建筑面积121万平米，基本形成“烂尾楼”。作为同一项目，其投资回报率的高低主要取决于投资的经济分析与风险分析的准确程度和投资者的决策水平，故在房地产投资决策中，投资风险的大小、可接受程度及风险分析准确程度是决定投资与否的重要砝码。二、房地产投资风险分析房地产投资风险是指投资房地产由于不确定因素将导致的收益的变动。(一)

5、房地产投资风险房地产投资风险主要体现在投入资金的安全性、期望收益的可靠性、投资项目变现性和资产管理的复杂性四个方面。它由系统风险(或市场风险)和非系统风险(或个别风险)构成。对于通货膨胀风险、市场供求风险、周期风险、变现风险、利率风险、政策政治风险等整个市场的变化，作为企业不能改变其现状的系统风险是不可被分散的；而对于收益现金流风险、未来经营费用风险、资本价值风险、时间风险等通过企业对投资的管理可改变的非系统风险是可被分散风险。(二)房地产投资各阶段风险表现房地产投资各个阶段的投资风险表现是不同的，它伴随着各个阶段的主要工作的发生而产生。项目投资

6、前期，在市场研究与项目评估分析预测、筹资资金的资本构成及其变化中，各种潜伏的风险因素大量存在，风险较高；在项目的投资期，承包商对项目的控制与管理能力、通货膨胀及不可预料事件的发生，会对投资目标的实现构成威胁，但由于开发建设已经开始，不确定因素大为减少，因此风险较小；在项目的投资后期，未来收益现金流及经营费用的变化、市场对此类【收稿日期】2003一10一18【作者简介】滕清安(1960一)，男，江西赣州人，江西南方冶金学院副院长、教授，主要从事城市与区域经济研究；李传裕(1975一)，男，广东梅州人，江西南方，台金学院经济管理系硕士研究生，主要从事

7、经济学研究。一131—万方数据房地产投资风险介析及管理项目的供需变化等各种因素交织存在，对项目投资效果造成项目间实际存在的相关性，无论怎样增加项目个数都不能将影响，风险会上升，到投资回收期时，因投资已经收回，风险投资组合的总体风险降到零。事实上，投资组合的项目个数又会随着经营期而不断下降。越多，投资组合与市场有关的风险份额也越大。三、房地产投资组合理论及风险管理(一)房地产投资组合理论房地产投资存在风险，但并非任何投资项目的风险都是相同的，不同类型、不同地点的房地产，其投资大小不一样、年经营费用、年经营收益也不一样，所以投资不同类型的房地产，需要

8、承担的风险是不同的。例如投资银行、邮局及其他政府的建筑或住宅等项目，虽然收益率较低，但风险也小；而投资商场、宾馆、写字楼，虽收益率较高，