固定收益专题报告：从“棚改”到“旧改”，还有多少期待

《固定收益专题报告：从“棚改”到“旧改”，还有多少期待》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在行业资料-天天文库。

1、固收专题分析报告-2-敬请参阅最后一页特别声明内容目录一、棚户区改造的政策回顾41.棚户区改造定义42.“棚改”和“旧改”有何区别？43.棚户区改造相关政策梳理5二、棚改资金从何而来？81.开发性金融：最主要的资金来源82.财政支出补充资本金103.其他资金：PPP难成主流，棚改专项债有望接棒10三、如何理解棚改融资新模式？111.棚改融资模式的转变112.2019年棚改专项债能否覆盖今年棚改资金需求？12四、棚改如何影响地产市场？121.13-17年五年棚改：三四线城市库存去化显著122.18年棚改货币化比例

2、缩减，实物安置方式回归133.19年棚改计划大幅回落，拖累地产销售与投资144.小结：下半年地产投资展望15五、风险提示16图表目录图表1：棚户改造代表性项目分类4图表2：2015年之前试点推广阶段棚户区改造相关政策梳理6图表3：2015年-2017年加速升级阶段棚户区改造相关政策梳理6图表4：2018年至今：棚改计划开始退潮，货币化安置缩减6图表5：历年城镇棚户区计划改造套数与实际完成情况7图表6：19年各省市棚改计划同比变化7图表7：棚户区库存数量稳步减少8图表8：17年以前货币化安置比例和公共财政支出逐年

3、递增8图表9：货币安置化与实物比较8图表10：棚改资金的来源划分9图表11：PSL支持棚改的具体路径9图表12：PSL期末余额稳步增长，但近期明显放缓9图表13：历年国开行和农发行棚改专项贷款发放9图表14：棚户区改造财政支出来源10图表15：中央财政城镇保障性安居工程专项资金10图表16：棚户区改造：PPP项目数和投资额（财政部项目库）10第29页共29页固收专题分析报告图表17：PPP融资模式流程图10图表18：18年以来棚改专项债发行变化趋势11图表19：政府购买棚改服务模式流程图11图表20：全国首个采

4、用“政府购买服务”模式的棚改项目：梅州江南新城棚改安置区一期11图表21：棚改专项债融资模式流程图12图表22：商品房待售面积与库存去化周期13图表23：各线城市商品房新成交面积13图表24：17年以来三线城市房价上涨较快13图表25：16年以来三线城市商品房销售情况更优13图表26：棚改货币化（假设19年35%）对商品房销售和投资的影响14图表27：棚改货币化（假设19年35%）对住宅销售的影响14图表28：棚改货币化安置对商品房销售的直接拉动（情景模拟）15图表29：棚改货币化安置对房地产投资的直接拉动（情

5、景模拟）15图表30：19年以来一二线城市拿地积极性更高16图表31：19年以来一线城市商品房销售形势更好16图表32：19年以来一线城市二手房住宅价格开始回升，但比较有限16图表33：19年以来商品房总销售仍然低迷，可能拖累下半年房产开发投资16第29页共29页-3-第29页共29页固收专题分析报告2008年以来，作为提高城镇化率的重要手段，棚户区改造成为重大民生工程和发展工程，各地区根据中央的指导，积极启动棚户区改造计划。今年4月15日，财政部明确通知19年棚改计划也从预期的450万套大幅下调至285万套，

6、相比于18年的580万套计划腰斩过半。不过，日前国务院常务会议提出“加快改造城镇老旧小区”，1“旧改”似乎有望接力“棚改”，成为拉动投资、稳定内需的新工具。那么，“旧改”和“棚改”有何区别？回顾十年棚改，又给地产销售和投资带来了哪些影响？本文旨在梳理棚改政策和融资方式的演变，分析棚改的前世今生，供投资者参考。一、棚户区改造的政策回顾第29页共29页棚改类型具体细分代表性项目城市棚户区危旧房改造工程鲤城江南新区高山片区危旧房改造项目；丹阳市城河路西侧片区棚户区危危旧房改造工程旧房改造工程项目“城中村”改造袍江新区

7、城中村改造三江村组团A区一期建设工程；贵阳市花溪“城中村”村落改造项目城区内国企职工住房改造柳州市改制企业职工危旧房集中区改造项目建设；临沂市巨灵集团有限公司(临沂国棉八厂)片区棚户区改造项目国有工矿（含煤矿）、林区、垦区、盐场等棚户区改造国有工矿（含煤矿）棚户区铜川矿务局棚户区改造项目；铁路青岛北客站区域国有工矿老企业职工宿舍棚户区改造安置房国有林区棚户区和国有林场危旧房大兴安岭重点国有林区2011年棚户区改造项目国有垦区危房盘锦市2011-2012年国有垦区危房改造二期建设项目国有盐场棚户区江苏金桥盐化集团

8、棚户区改造工程项目图表1：棚户改造代表性项目分类1.棚户区改造定义从财政部以及住建部相关文件中所涉及的界定标准来看，棚户区是指简易结构房屋较多、建筑密度较大、房屋使用年限较长、使用功能不全、基础设施简陋的区域，具体包括城市棚户区、国有工矿（含煤矿）棚户区、国有林区棚户区和国有林场危旧房、国有垦区危房。我国棚户区的形成原因主要来自发展过程中的历史沿留，比如有些是建于20世纪五、六十年