二手房买卖法律风险防范讲义

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1、法律实务大讲堂网上辅导《二手房买卖法律风险防范》（药东虎老师主讲）页码，1/4二手房买卖法律风险防范近一段时间，北京乃至全国各地的房价快速上涨，二手房买卖中卖方违约的情形非常普遍，为了保护买方的合法权益，今天我们讲一下二手房购买过程中买方需要注意的一些法律问题：一、列举目前在实践中常见的卖方违约的借口和理由，以及买房人应对的方法以及法院一般是如何处理：（一）卖方在出售房屋时有银行抵押贷款，卖方以未经抵押银行同意为由主张合同无效。在这种情况下，卖方会提出其依据的是《担保法》第四十九条第一款：“……抵押人转让抵押物未通知抵押权人或告知受让人的，转让行为无效。

2、”出现这种情况，买房人如何抗辩呢？我们认为，虽然《担保法》第四十九条第一款有“……抵押人转让抵押物未通知抵押权人或告知受让人的，转让行为无效。”的规定，但随后的《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第六十七条又规定：“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或告知受让人的，如抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权，取得抵押物所有权的受让人可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。”可见《担保法解释》是认可抵押物转让合同的效力的。另外，《物权法》第一百九十一条第二款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财

3、产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”因此，在实践中，买房人可以用购房款优先偿还银行贷款，使抵押权消灭。法院一般两种情况确定：（1）如卖房人在转让时告知了买房人房屋抵押的事实，或者买房人对房屋抵押情况是明知的，而仍然签订合同的，该合同在双方之间是有效的。（2）如卖房人未告知买房人抵押情况，买房人在签约时也的确不知道该房屋有抵押的，一般认定卖房人存在欺诈行为，转让合同因此成为可撤销合同，买房人享有撤销权。受让人自知道受欺诈之日起一年内不请求行使撤销权的，撤销权消灭，转让合同在双方之间具有法律约束力。（二）卖方以其房屋是在出租期间转让的，侵害承租人优先

4、购买权为由，主张合同无效。卖方主要依据的是《合同法》第二百三十条规定：“出卖人在租赁期间出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”关于这一点，在09年9月1日之前，这确实是卖方的一个杀手锏，如果房屋没有完成过户，法院也多有支持合同无效的。实践中我们甚至碰到卖方伪造房屋租赁合同，由亲属或朋友起诉到法院要求确认房屋买卖合同无效的案例。而09年9月1日《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》开始生效，其中第二十一条规定：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵

5、害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”根据以上规定，承租人的优先购买权仅作为一般债权进行保护，不再作为准物权进行保护。承租人不能以侵犯其优先购买权而主张合同无效。（三）卖方夫妻一方出卖房屋，另一方以擅自处分夫妻共同财产为由，主张合同无效。实践中共有的房产往往登记在一方名下，公示公信是物权的基本原则。物权须进行公示，是因为物权具有对世的效力。不动产物权以登记为公示，并经登记发生法律效力。物权登记的公信效力是物权公示制度的法律效果。所为公信效力，是指登记

6、的不动产物权的权利人在法律上推定为真正的权利人，对于信赖该登记而从事交易的人，即使后来证明该登记是错误的，法律仍然承认其具有与真实的物权相同的法律效果。我国《物权法》第十七条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。在房地产交易过程中，买受人对房屋出卖人是否有权处分房屋仅负有形式审查义务。如房地产产权只登记在出卖人名下，根据物权公示原则，买受人有理由相信出卖人是唯一的所有权人，有权处分房地产。买受人没有义务去审查出卖人是否已婚或合伙，转让的房屋是否为只登记在一人名下的夫妻http://www.chinalawedu.com/courses/sw

7、cz/esfmm/kcjy/main0101.asp2010-6-25法律实务大讲堂网上辅导《二手房买卖法律风险防范》（药东虎老师主讲）页码，2/4共同财产或合伙财产，否则，不利于鼓励交易，也将增加交易成本。但是买受人知道或者应当知道房屋为登记权利人与他人共有的，买受人不是善意第三人，在其他共有人不追认登记权利人卖房的情况下，买受人与出卖人共同侵害了其他共有人的利益，应认定双方订立的房屋买卖合同无效。当然，我们遇到有些法官在审理这些案件中，过分的加重了买受人的义务而确认房屋买卖合同无效，因此，在签订合同时应当特别注意。（四）因买卖双方签订了所谓的“阴阳合

8、同”，卖方以偷逃了国家的税款为由，主张合同无效。《合同法》第五十二条第一款第（二