二手房买卖应注意防范的法律风险

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1、随着法律知识的普及，人们知道买房卖房不再是单纯的买卖关系，房屋系不动产，不动产所冇权的转移不仅需要交付房屋，还必须办理所有权的转移登记。未办理登记的，尽管房屋买卖合同已经生效，但标的物的所有权不发生转移。可是当人们买房时，总是山于这样那样的原因没有过户，最终以诉讼来了结。有这样一个案例：原告陈某某与被告张某某是单位同事,被告张某某与第二被告杨某系母了关系，第二被告杨某与第三被告孙某某是夫妻关系。2002年3月7H,原告陈某某与被告张某某就户名为第二被告杨某的位于澧县澧阳镇万寿宫居委会面积为9&17平方米商品房（该

2、房屋加第二、第三被告夫妻共同财产）签订《私房买卖协议》—份，约定价款为65000元。合同签订后，原告支付了房款65000元，被告亦交付该房屋由原告居住，并相应交付了该房屋的所有权证。由于双方是同事，一直未办理过户手续。后第二、第三被告外岀务工，很少回家。2011年，原告要求被告协助过户，第二被告以在外地务工，不知道其母卖房为由拒绝，双方经多次协商未果，以致成讼。后该案经木院主持调解，双方当事人口愿达成如下协议：一、第二、第三被告在本调解书送达Z日始3日内协助原告陈某某办理房屋过户手续。二、原告陈某某支付第二、第三

3、被告人民币20000元。调解书送达之H,原告陈某某手捧调解书，不由感慨：这本屈不该打的官司，我是川钱买的—•份教训啊。如今，买房过户的官司口益增多，主要是一般购房者由于欠缺相关法律知识、调查手段及对二手房信息掌握的不够，对这些问题很难准确把握。而二手房买卖涉及的法律问题I•分复杂,在目前社会信用体系尚未建立的情况下，购房者如果対上述问题不能准确把握而贸然签约、付款，可能会导致如卜-法律风险：与不具备售房资格的人签订合同，导致合同无效，房屋过户手续更无从办理，购房者无法获得二手房的所有权，其至可能被诈骗钱财;购买了

4、不符合转让条件的二手房，导致合同无效，房屋过户手续无法办理，购房者购房冃的同样落空;合同条款不完善，欠缺必要条款，一旦售房者交付的二手房出现合同中没有约定的种种问题,由于没有合同依据，购房者往往索赔无门。为避免不必耍的麻烦，购房者在购买二手房应十分谨慎。那么购买二手房应注意防范哪些法律风险呢？一-看：售房•者是否是房屋所有权人。判断方法是：要求售房者提供《房屋所有权证》、《国有土地使用证》及居民身份证复印件，并与原件对照，以核实售房者提交的上述证件复卬件的真实性，并将售房者提供的上述证件的复印件留存。由售房者陪同

5、，到两证颁发部门查询售房者提供的上述证件的真实性，上述证件核实无谋后，应注意查看《历屋所有权证》上载明的房屋所有权人是否为二人以上，否则单个售房者无权擅自转让共有房屋，应在征得其他共冇人书面同意后方可进行。如果房屋所冇权人是委托代理人售房，则要看售房代理人是否具备代理资格，要求代理人提供房屋所有权人出具的授权委托卩及该代理人的居民身份证复印件并注意与原件核实。由于未与房屋所有权人见血，难以判断真假，故购房者一般不宜与代理人签订购房合同并支付历价款，应直接与房屋所有权人办理。在目前房地产屮介市场不规范的情况下，为了

6、防止中介赚取买卖差价，增加买方的负担，在确定转讣价后，买方有必要与房屋所冇权人联系，核实真实转让价。二看：所售房屋是否具备转让条件。《合同法》第150条规定，出卖人就交付的标的物，负有保证笫三人不得向买受人主张任何权利的义务，即瑕疵担保义务。集体土地上的房屋;司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他方式限制房地产权利的其有房屋;耒经其他共有人书而同意的共有房屋;其他共有人要求行使优先购买权的已出租房屋等等情形都不能购买。是否具备转让条件，专业性强，冇些问题涉及盂向冇关部门查询后方可判断。三看：二手房成交方式

7、是否合法。在国家调整二手房转让税收政策、开始征收二手房买卖营业税及个人所得税的背景下，有些二手房卖方为了规避相关税收,采収变通方式转让二手房,兹将其法律风险分析如F：（一）虚报房屋成交价。属于买卖双方恶意串通逃避国家税收，一经查实，税务部门将对当事人按偷税论处。（二）假赠与、真买卖。属于买卖双方恶意串通逃避国家税收，法律后果同上。（三）先签合同后过户。对于买方而言，先付清房款却不办理过户手续，卖方债权人可以申请法院查封房屋并强制执行，买方权益并无保障。四看：签订的二手房买卖合同是否完善。如來合同条款订立得不完善，

8、应该约定的内容没有约定，一旦卖方交付的房屋出现介同中没冇约定的种种问题，由于没冇合同依据，买方往往索赔无门。因此，签订一份完善的二手房买卖合同对于购房者而言同样意义重人。另外，决定买房后，还应注意以下几点：房屋买卖合同中应注明房屋交验时间，通常买方应将房款分为首付和尾款在不同时间交给房主，卖方有义务提供房产过户的有关手续，以保证房屋按吋顺利的交接;付款方式最好为银行卡转账