二手房买卖法律风险防范操作指引

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1、二手房买卖法律风险防范操作指引曾杰律师第一节  一般规定    1-1  目的和依据 为依法维护二手房买卖双方当事人、第三人的合法权益，依据《城市房地产管理法》、《城市私有房屋管理条例》、《城市房地产转让管理规定》及其他有关规定，编写本指引供二手房买卖有关当事人参考。    1-2  定义 二手房(存量房)并不是一个严格的法律概念，它一般是指已经取得政府房地产行政管理部门颁发的房屋所有权属证明（小产证），可在住房二级市场上进行交易及流通，卖房人拥有完全处置权利的各类型房产。    1-3适用范围 适用于中华人民共和国境内外自然人、企事业单位和其他组织之间的二手房买卖，但公有住房、经济适

2、用房初次出售不适用本指引。    第二节  二手房买卖的房地产中介服务和中介合同    2-1 概念界定    房地产中介服务，是指房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动的总称。    房地产咨询，是指为房地产活动当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动。    房地产价格评估，是指对房地产进行测算，评定其经济价值和价格的经营活动。    房地产经纪，是指向进行房地产的开发、转让、抵押、租赁的当事人（以下简称当事人）有偿提供居间介绍、代理等服务的营业性活动。但国有土地使用权出让的经纪活动除外。    房地产咨询人员，是具有房地产及相关专业中等以上学历，有与房地产咨

3、询业务相关的初级以上专业技术职称并取得考试合格证书的专业技术人员。    房地产价格评估人员，分房地产估价师和房地产估价员。房地估价师是经国家统一考试、执业资格认证，取得《房地产估价师执业资格证书》，并经注册登记取得《房地产估价师注册证》的人员；房地产估价员是经过考试并取得《房地产估价员岗位合格证》的人员。    房地产经纪人，是指具备经纪人条件（经过考试、注册并取得《房地产经纪人资格证》）、经工商行政管理部门核准登记并领取营业执照从事房地产经纪活动的组织和个人。    2-2 房地产经纪公司和经纪人资格的审查    在二手房中介服务中，当事人注意审查经纪公司和其执业经纪人的资格证书：

4、对经纪公司要查验工商行政管理机关颁发的《营业执照》和在房地产管理部门办理备案手续的证明；对执业经纪人要查验市工商局颁发的《经纪执业证书》和在房地产管理部门办理注记手续的证明；同时，要核验《经纪执业证书》和《营业执照》上经纪公司的名称是否一致。没有备案、注记的房地产经纪组织和执业经纪人代理的业务，房地产交易中心将不予受理。    2-3  房地产经纪人的执业程序    在目前二手房买卖中介服务中，问题最多的是房地产经纪业务。房地产经纪人和经纪人员应当按照下列程序执业：    1)向委托人出示《房地产经纪人员资格证》，校验委托方提供的有关文件资料；    2)从事需要签订房地产经纪合同的业

5、务项目，应参照业务主管部门制定的示范合同文本，与委托人签订房地产经纪合同；    3)房地产经纪合同签订后，按政府有关规定向市或区、县房地产交易管理部门备案；    4)履行合同期间，向当事人各方如实、及时报告约定机会和交易情况；    5)记录经纪业务交易情况，妥善保存有关资料；    6)   按合同规定收取服务费，开具统一发票。    2-4 房地产经纪中的禁止行为    房地产经纪人和经纪人员在执业中禁止有下列行为：    1) 无照经营、超越其核准的经纪业务范围和非法异地经营；    2) 隐瞒非商业秘密的有关经纪活动的重要事项；    3)  弄虚作假，提供不实的信息，或签

6、订虚假合同；    4) 采取引诱胁迫、欺诈、贿赂和恶意串通等手段，招揽业务或促成交易；    5) 伪造、涂改、转让《房地产经纪人员资格证》或允许他人利用自己名义从事房地产经纪业务；    6)  利用已经签订的房地产经纪合同，或他人掌握的经营信息，采取不正当手段，转移业务，背弃合作，侵吞劳动成果，或损害委托人利益；    7) 房地产开发经营企业的房地产经纪机构和人员，从事本公司开发建设的房地产经纪业务；    8)  房地产经纪人员同时在两个以上房地产经纪组织内兼职；    9) 索取或收受委托合同规定以外的酬金或其他财物，包括房地产经纪组织以包销的名义，隐瞒委托人的实际出卖价格

7、和第三方进行交易，获取佣金以外的报酬；房地产经纪组织及其从业人员利用执业便利，在委托的客户之间，通过压低卖出价格，自行收购，再抬高价格出卖给购房者，牟取不当利益；    10) 从事成套独用居住房屋使用权买卖经纪活动；    11)  法律、法规禁止的其他行为。    2-5  房地产中介的收费    住宅二手房买卖，其经纪服务收费有些省市有指导价，但对于非住宅二手房买卖，服务费是由双方议定。    2-6  中介服务公司在买卖合同中的签章