“南通模式”——南通市城市土地资产经营的创新与实践

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1、维普资讯http://www.cqvip.com作为全国首批14个沿海开放城市之一，近年来，江苏省南通市积极探索经营城市土地资产的新路子、新方法，坚持“以计划为先导、以储备为手段、以市场为载体、以地价为杠杆”，全面推进土地资产运作的市场化进程。全市目前已建立起政府垄断的土地一级市场和政府调控下规范有序的土地二级市场，所有建设用地全部纳人有偿使用的范围。土地有偿使用的方式逐步拓宽，土地出让由单一的协议出让方式，发展到经营性用地全部实南施招标拍卖挂牌出让。土地收购储备制度全面建立，各项配套措施、办法完善，形成了“征、收(购)、储、供

2、”一条龙土地资产市场化运作的“南通模式”。2000年至2001年，全市土地有偿出让累计合同额25．1亿元，到账资金17．8'fZ元，上交财政土地出2维普资讯http://www.cqvip.com国土资源“南通梗敦的孵械与发展l一)以计划为先导，把握经营市土地资产。市政府既是城市土地的管23宗，面积达48公顷。堪市土地主动叔理者，又是整个城市土地的大“业二是合理确定土地收购价格。在收政府和土地使用者是经营城市土地主”，就是要政府真正成为城市土地供购储备土地时，坚持国土部门定价和按的主体，政府在城市土地经营中处于支应的唯一主体，而

3、推行土地收购储备制土地现用途综合评估价收购储备的原配地位，具有土地财产管理和行政管理度，是建立土地集中统一管理、供应机则，所收购储备的土地在招标、拍卖或双重职权，而土地使用者主要行使对土制的有效手段。通过对储备土地适度开挂牌出让变现后，其增值收益由政府获地占有、使用和收益的权力，并受到政发后，根据市场供需平衡，分批次投放得。其中，破产、改制企业土地招标、府行政权的限制。因此，城市土地经营市场，为政府积累资金，逐步向所有用拍卖的增值部分由政府确定是否返还企的关键在政府。政府要管好土地资源和于建设的土地都由土地储备机构收储，业用于企

4、业改革。为了进一步降低土地资产，必须坚持对建设用地的用途管制所有使用的建设用地都由土地市场供应收购成本和提高办事效率，南通市根据和集中统一管理，必须坚持土地利用统的方向过渡，真正形成“一个渠道进基准地价、工业用途土地综合评估价格一规划、统一征用、统一供地、统一管水，一个水池蓄水，一个龙头放水”的以及企业土地清产核资评估价，明确分理。只有从源头上把好关口，政府才能土地供应运行新机制。1998年，南通市区域、分地类破产、改制企业的土地收牢牢掌握调控土地市场的主动权。土地资产储备投资中心正式成立，编制购价格，从而有效地支持和配合企业改

5、为把好这个“源”，南通市从编制为副处级的全额拨款事业单位，隶属于革工作。土地年度供应计划人手，根据经济发展市国土资源局。该中心的主要职责是受三是建立土地收购储备资金保障机需要和土地市场供求关系，合理控制供市政府委托，在市国土资源局的指导和制。无论是政府行为还是市场运作，土地总量，在计委、规划、建设、经贸监管下，实施土地储备、土地资产投资地收购储备都要有足够的资金保障。南委、财政等部门的配合下，制定出土地和土地使用权出让的前期准备工作。经通市土地资产投资储备资金属政府专项供应年度计划，对年度招标、拍卖和挂过几年的实践与探索，形成了

6、土地储备资金，执行预算外资金管理规定，单独牌出让的地块、面积、位置、用途等作市场运作与土地资产管理相结合的“南核算，专款专用。出统一规划。土地供应计划做到定性、通模式”。在储备资金的运作上，采取以财政定量、定位，规定各类用地的批准不得一是选择好收购储备地块。对区位投入为主、储备基金为补、银行借贷为突破计划规定的指标，全市各区、镇、优势好、增值效益明显、城市规划部门辅的做法。按年度工作计划，年初储备村及成片开发各类建设用地也必须在全已确定为经营性用地的地块，优先收购中心编制年度储备资金财务收支计划，市年度土地供应计划下达的分区指标

7、内储备，尽快人市变现：对区位偏僻，规并经市国土资源局初审，市财政局审核统筹安排。同时严格保证土地计划的落划用途不变，在市场中难以很快变现的报政府批准后，组织实施。财政部门会实，继续控制增量市场，切实做到以供地块，以及企业改革中必须设法处置的同国土部门根据土地年度出让计划，合给引导需求。还根据市政府确定的年度地块，实行银行借贷资金，财政委托收理确定土地收购储备周转资金的年度额市区房地产供地计划，制订土地招标、购，储备中心托管的独立运作模式，尽度，由财政部门给予保证。根据每宗土拍卖、挂牌方案，由市政府批转各相关量避免土地收购储备制度

8、建立初期储备地出让金清算单，储备中心列清土地开部门执行。这样既能做到相关部门协调资金积压，负担过重，致使土地收购储发费用、业务费用和土地净收益，编制配合，有计划地完成房地产开发用地招备机构陷于困境的局面。截至目前，南支出决算和使用效果报告书，按时报市标、拍卖和挂