关于城市经营土地的实践和思考

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1、关于城市经营土地的实践和思考济南高新控股集团有限公司山东济南250001城市经营体制改革作为发展方式的转变，被很多地区相继引入，而土地作为城市经营中重要的资源组成，土地经营体系的构建更显重要。然而,城市土地经营中还存在着较多的问题，需要我们进行其体的解决。木文从城市的土地经营方面出发，对城市经营的问题以及对策进行了简要的分析，以期对城市经营土地的发展有所作用。关键词：经营城市；土地置换；有偿机制；持续发展前言：城市土地是城市存在和发展的载体，是城市功能发挥和经济活动的基础。在工业化和城市化进程中，城市资金的投入需要

2、利用城市土地出让来进行聚集，因此城市土地如何进行合理的出让是一个巨大的问题。为此，政府在促进土地资源转变为土地资木的过程中，必须以经营理论和卓有成效的工作范式来配置稀缺的城市土地。因此，在城市土地经营过程中，我们需要将各个方面进行相关的配置和协同。一、城市经营中需要解决的几个问题(1)部分地方官员片面追求政绩当前，许多城市强调加快城市建设的发展，而许多的官员也将其作为自身的政绩目标，但要推进城市化建设就需要发展基础设施、公共设施等配套设施以及居民住房的建设。这就需要大量的资金，而资金就自然想到从土地出让中来，我国的

3、土地出让己经达到了十分离谱的地步。数据显示，未来我国需要转移的农村人口数量达到1.5亿，也就面临着需要建立1000万人口规模的城市20座，而全世界100万人口的城市才341座。这就从一个侧面反映了我国在土地转让造成了巨大问题，利用过度的出让促进城市化的建设。(2)政府对土地一级市场的垄断程度还不高近年来，一些城市实行了土地的计划管理，但实际上多数还处于粗放经营向集约利用的转型吋期。土地收购储备时，一些企业要价过高，规划改变土地用途形成的收益难以成为政府的浄收益。而一些地区的划拨国奋土地使用权擅自进行出租和用途的改变

4、，其至交易的现象还不时的发生。这些情况都表明了离政府垄断交易市场还有较大的距离。(1)规范化的土地资源市场化配置体系尚需加快完善目前，我国的土地市场管理中还存在着各种不规范的操作行为，我国每年的土地收益流失大约在100亿元以上。S前的城市土地交易当中，土地的招标以及拍卖比例都不是很高，当前仍然有很多的土地是通过协议的方式进行出让,这就表现出土地出让的不透明，使得寻租的机会增加。由于不同用途的土地存在着不同的出让价格，因此如果对用途进行擅自的改变，也就成为了一个寻租的机会。虽然土地有形市场己经建立，但从总体上来看，市

5、场的各种条件还处于完善阶段。对于信息的发布、监督检查以及交易程序都还需要不断的加强，规范化的土地市场交易规则还需要进行进一步的完善。此外，一些地方还存在着未批先占的情况，违规的进行土地的占用或者擅自减免地价，不依法追缴土地出让金等。(2)土地收益分配管理冇待进一步加强过去一些年，我们对于一些非政策性土地的出现还需要加大对.其出让金清欠的力度。完善规范，积极调动政府的积极性，努力经营好城市土地资产的收益。对于一些变相进行房地产开发，逃避出让金以及规费，造成土地收益流失的现象还吋有发生。二、对经营城市土地的思考及对策1

6、经营土地在认识上要防止三个偏差(1)土地市场配置不利于招商引资。土地市场配置是由土地本身所具有的特性决定的。在市场发展到一定的阶段，土地将被作为一种商品，为了更好的体现出土地的这一生产要素，我们需要为投资者营造良好的市场竞争环境，增强投资者的积极性和竞争性。需要注意的是市场配置并不是人为的对价格进行抬高，而是根据上地价格的市场变化来体现上地价值。如果以牺牲土地价值来获得巨资，会导致国有资产的流失以及市场的不健康发展，不利于土地资源的可持续的发展和利用。(1)经营土地就是以地生财。土地并不是可再生能源，只有充分的合理

7、利用土地才能实现人类社会的可持续发展。从B前来看，经济的迅速发展使得城市化步伐的加快，经营土地成为政府获取大量资金的一大途径。从长远来看,用土地生财应该是一项长期的行为，政府利用出让土地盈利，结果却往往圈而不用，这样并不会给社会带来任何的经济效益，并没有真正有利于经济，有利于土地经营的土地盈利，健康的经营土地才是真正的生财之道。(2)政府经营土地违背市场规律土地作为国家的资产，其特性决定了它的经营主体为政府，是国家的资产土地是国家的资产。对于土地的出让或者利用必须受严格国家相关法律法规的制约，必须在政府的统一调控下

8、进行相关的经营，土地的经营也必须以有关法律为依据。由政府做主体，严格按《土地利用总体规划》实行土地用途的管制，进行交易市场的宏观调控。这充分的体现土地资源的潜在价值,切实保护好了耕地,实现了土地、生态环境以及经济的可持续和协调发展，使得政府获得最大的经济利益。2加强土地集中统一管理，全面实行国有土地有偿使用在实现国土资源的垂直管理之后，如果避免不良现象的出现