下阶段推广方案

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1、碧海湾下阶段推广方案送呈：广州中粤鑫灏房地产开发有限公司撰写：广州置业房地产顾问有限公司日期：二零零三年十月十三日目录1.项目面临的问题21.1项目自身硬、软件欠缺，单凭外在条件难以支持——国际名流府邸的定位。21.2广告风格的表现与项目整体风格不符31.3单一的宣传概念渐渐失去市场新鲜感41.4前期运用的宣传推广手法已缺乏市场吸引力42.广告宣传策略42.1主题设计思路42.2主题的运用63.项目下阶段推广思路73.1销售思路73.2推广计划83.2.1前期宣传铺垫——样板房全面亮相83.2.2公开发售期1

2、23.2.3调整期143.2.4D栋发售期143.3.5清货期（2004年5月）153.3销售模式163.3.1常规性形象及促销广告宣传163.3.2主题式促销活动163.3.3针对旧业主完善周到之售后服务173.3.4贴身销售跟踪173.3.5巡回展示183.4媒体运用183.4.1媒体运用思路183.4.2媒体组合193.4.3媒体选择194.工作计划推进表23附：《碧海湾现场包装修改建议》附：示范层装修标准建议1.项目面临的问题1.1项目自身硬、软件欠缺，单凭外在条件难以支持——国际名流府邸的定位。作为

3、一个即将交楼的豪宅，项目现有的硬、软件明显不足，缺乏高级豪华会所、小区园林、日常生活配套及酒店式管理等，在配套先行的房地产时代，实在难以在客户心中建立信心，对项目品牌的营造造成一大阻碍。解决：进一步完善项目自身软、硬件，并使其成为事件进行炒作，一来可提升项目品牌形象，二来可重建信心，唤回旧客户对本项目的关注。建议：1）引进市内大型高级会所，如力美健、中体健等，以迎合目标客户的需求并体现项目的档次和豪宅的个性。2）建议聘请知名国际物业管理公司，如戴德梁行等，作为项目物业顾问，以利用其品牌及知名度来提升项目品质，

4、同时提升项目管理水平；3）为解决项目短期交通不便的问题，建议设置住户豪华巴士，既可作为接送看楼客人专车之用，也可以接送住户购物、往返市中心，有利于体现项目的人性化和亲和力，另外，还可作为项目流动车身广告进行宣传，进一步提升项目形象。4）加速小区园林的施工，务求于11月中旬落成并开放。5）交楼标准对现时的消费者而言极为重要，且客饭厅地台及墙身、厨房橱柜门及露台地台，可提供其他素材或颜色选择，让置业人士可按各自人士各自之喜好自行挑选，建议在B栋二十一楼增设项目装修标准示范层，以满足部分带装修购买的客户需求。（具体

5、装修标准详见附页）。1.2广告风格的表现与项目整体风格不符项目的VI及广告一直以来均延用“欧洲贵族风格”进行包装，显得隆重、古典，但本项目的建筑立面、大堂、梯间等均体现现代、时尚、简洁的风格，广告的表现与现实存在较大距离，未能有效吸纳目标客户。解决：突破原有之欧洲贵族风格的表现，结合项目现代、时尚及CBD区域的时尚感，重新塑造项目形象。1.3单一的宣传概念渐渐失去市场新鲜感项目前期推广均以“江景”作为主线，随着市场的日渐变化，江景楼盘的推陈出新，单靠“江景”这一卖点将难以有较大突破，而对市场而言也缺乏新感和吸

6、引力。解决：只有提高综合质素及创新取胜的理念，深层次挖掘项目价值展现，才能使项目在市场上处于不败之地。1.4前期运用的宣传推广手法已缺乏市场吸引力项目前期推广运用的手法不能有力吸引目标客户群的目光，推广渠道单一，推广、促销方式的一成不变，使项目号召力明显不足，未能引起市场轰动效应。解决：通过全方位的广告宣传及推广渠道扩散，打响声誉，并通过有效的公关活动及事件把项目炒作为市场焦点。1.广告宣传策略2.1主题设计思路碧海湾经过近两年的推售，已初步建立其豪宅形象，但由于一直以来对“国际名流府邸“的宣传，无论从炒作和

7、平面设计推广都仅停留于表面的张扬——江景、CBD，对楼盘内在质素的发掘却少之又少，随着市场的日渐变化，众多竞争对手的推陈出新：在售江景楼盘有——汉苑、金海湾、汇美景台、华标涛景湾、凯旋会、海珠半岛花园等，而珠江新城内在售盘有——凯旋新世界、利雅湾、新城海滨花园、金碧华府、星汇园等，个个楼盘均携强势而来，因此碧海湾可谓腹背受敌，在没有突破性的转变或全新货源推出的情况下，对市场而言确实缺乏新鲜感和吸引力。故此，在项目下阶段的总体策划思路中，敝司建议应对项目的形象包装以及宣传策略在原有的基础上提升，而经敝司对本项目

8、前期的分析所得，本项目除了对自身外在的形象营造之外，比较缺乏对自身内在优点的深层次发掘及展现，所以本项目应该以发掘及创造楼盘自身内在优异元素为主导，增添项目附加值，让客户对“国际名流府邸”的认识能更加全面、深入，向更高的层次提升。因此，将下阶段推广主题延伸为：珠江新城首席国际府邸——领袖江景生活典范²道出项目特殊地理位置及与众不同的地位，与凯旋新世界、利雅湾、金碧华府等珠江新城内的其他楼盘进行区分；