财产权利与制度变迁4

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1、881920c422701ca8321536fe188176e3.doc租约的期限对中国(1934年)8省93个地区的调查所表明的租期分布如下：无定期的佃农合约占29%(即没有规定期限，通常每次收获后便中止)，租期为一年的占25%，租期为3—10年的占27%，租期为10—12年的占8%，永佃制占11%。有两点是要予以说明的：第一，对租期的规定仅意味着，只要合约条款为各方所遵循，租佃关系就不得中止，租期的规定并没有禁止双方在租期内进行再谈判。第二，短期租约的采用率是用于说明租佃的周转率的，应该指出的是，租约的中止不同于租佃关

2、系的解除，我们所获得的资料表明解除租佃关系的频率并不高。在土地租佃的文献中，有两种观点是常用来支持所谓的低于10年租期的租约是无效率的说法的。一种观点认为，短期租约对佃农施加了不安全感，由此削弱了他在农场上劳动的积极性，尽管佃农不希望有不安全感，但不安全感可能会对农业生产提供一种动力。另一种观点认为，短期租约抑制了对土地的投资，但这一观点被佃农农场的每英亩收成不低于所有者农场的每英亩收成的事实所驳倒。在中国还没有任何证据表明，租佃制下的劳动生产率会因租约的期限而变化。从定义上讲，对每种私有资源的权利是可以转让的和可以排他性

3、地说明的，对土地及其他资产进行投资的权利也不例外。在一个租约形成时，参加租约的资源所有者可以自由地接受或反对协议的合约条件，租期的选择也不例外。因此，这里的相关问题并不是短期合约是否有效，而是为什么选择了不同租期的问题。在一个不为交易费用和风险所困扰的世界，对私人投资所创造的收入的权利可以得到无成本的保障和转让，合约规定的变动也可以在任何时候进行无成本的谈判。这样，租期就变得无关紧要了，租期的明文规定也变得多余了——我认为，在包括了交易费用以后，就会选择那些成本最小化的租期。为此，最便利的是要区分长期租约与短期租约的成本优

4、势。相对较长租期的选择选择一个相对较长的积约期限是为了减少佃农转让(交易)附着于土地资产的成本。资本财产的物理特性不同，在租佃关系解除时包含的移动成本也不同。如在租约解除时，由佃农所有的用于碾粮的水牛就比他进行的水利灌溉改良易于移动。当然，地主可能已在水利灌溉方面进行了投资，他也可能购买了佃农进行的全部投资改良。但如果附着于土地的资产由佃农所有，则在租佃关系解除时就会发生争议。这样，一个租期比较长的合约就会成为更令人满意的选择。23Franc.She881920c422701ca8321536fe188176e3.doc然

5、而，移动物质资产的成本不一定是要考虑的相关成本，佃农对其承担的投资的产权可能以市场价格转让给第三方或给地主。问题是这一价格可能由于交易费用的缘故而不存在或可能在短期内无法获得。仅需指出的一点是，对一种使用过的资产的贴现值的估算是有成本的，地主可能选择新的佃农，而不允许任何一方来购买资产以接手合约。此外，市场上还存在其他信息问题，因而，一个适当长的租期可以减少争议，并能降低转让产权的预期成本。然而，它可能只有在以牺牲一些短期租约的成本优势下才能作出。前面的讨论可从对中国永久租约的考察中得到支持：在永久租约下，地主拥有对土地的

6、(田面)权，佃农拥有对田底的权利……这两种权利是分离的。永久租约的发生限于下列情形：(a)佃农开垦的(私人拥有的)荒地，并已将它开发为农用地。由此，从地主那里获得了对土地的田面永久所有权。(b)由佃衣进行的对土地的永久性改良……在将要变为沙地的地方建立水土保护设施……(c)……在劳动力稀缺而土地比较丰裕的地方，地主靠提供永久耕作(田面)的权利来吸引远处的佃农……(d)佃农以一次性支付的方式来获取永久耕作土地的权利……(e)农民在需要钱时，卖掉田底所有权，但保留对田面的耕作权，由于对土地的田面权与田底权是分离的，地主与佃农就

7、都可以自由出售他们的权利，无需得到对方的应允。在每一种情况下，佃农附着于土地的资产(如田面权)实质上都是永久性的。在永久租约及合约条件是有效的条件下，地主不能武断地提高“田底”租金(或利用其他方法)驱使佃农离开。然而，如果交易费用为零，永久租约就没有必要了：如果田底权与田面权说明得很清楚，且私有者在执行时没有成本，如果这些权力的转让可以无成本地进行，那末，这些权利在任何时候被转让都有一个相应的市场价格。因此，无需利用长期租约来保护佃农的不流动性投资，这一道理同样可用于说明附着于土地的其他资产。相对较短的租期的选择相对较长的

8、租期的采用摒弃了短期租约所提供的某些成本优势。当佃农拥有的附着于土地的资产被用尽时，或当地主提供了所有的“永久性”资产时，相对较短的租期的选择可以减低执行合约条件及对这些条件进行再谈判的成本。当一个合约形成时，缔约双方可能对彼此的可靠程度缺乏足够的了解。在规定的租期内，任何一方的违约都可能导致在执行过程