碧水蓝天商住楼项目项目评估报告

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1、郑州航空工业管理学院郑州航空工业管理学院土木建筑工程学院《建设项目评估》课程设计题目碧水蓝天商住楼项目项目评估报告专业工程管理班级0809061姓名王营利学号080906130指导教师周巍职称学生二О一一年七月二十二日-20-郑州航空工业管理学院碧水蓝天商住楼项目项目评估报告1总论1.1项目概况1.1.1项目名称：河南省新郑市新郑新区碧水蓝天商住楼工程一期项目1.1.2项目承办单位：新郑市正弘房地产开发有限公司1.1.3项目建设地址：位于河南省郑州新郑市中华北路城北新区中心，环境舒适，交通便利。1.1.4项目建设规模：项目总建筑面积约260000m2，一期建筑面积85000m2，包括住宅

2、建筑面积76000m2；商业用房建筑面积3000m2；储藏室建筑面积4000m2；架空层(主要为车位)建筑面积2000m2。该项目全部为高层住宅，户型以中小户型为主，90m2以下的户型占总面积的78%以上。符合国家建筑面积90m2以下的小户型占住宅总建筑面积75%以上的要求。1.1.5项目实施进度：建议该项目建设经营期为3年，自2010年3月至2013年3月建成销售完毕。1.1.6项目总投资及资金来源：项目总造价26000万元，其中一期项目总投资13779万元，包括有建设投资13005万元，占总投资的94.38%；建设期利息774万元，占总投资的5.62%。项目所需资金分两条渠道筹集：一

3、是承办单位自筹资金3005万元；二是申请银行贷款10000万元。2项目建设背景及必要性2.1项目建设的背景新郑市位于河南省中部，隶属省汇-20-郑州航空工业管理学院郑州，全市辖9个镇、3个乡、3个街道办事处和1个港区管委会，总面积873平方公里，总人口66万，其中市区面积22平方公里，城镇人口26万。2007年，全市实现地区生产总值248.3亿元，增长16.6%；财政总收入26.4亿元，其中地方财政收入10.5亿元，增长42.9%。随着城市经济的发展，房地产业也随之健康稳步发展，而且投资增势快速平稳，开发规模日益扩大，商品房销售市场日趋活跃，房地产业逐渐发展成为国民经济新的增长点和消费热

4、点,其发展极大的改善了居民的居住条件，提升了城市形象，也对行业结构和相关产业产生了重要影响。2.1.1房地产开发投资快速增长2.1.2房地产业规模不断扩大，经济成分呈多元化2.1.3小区成片开发成为主流，设计建设水平不断提高2.1.4房屋销售价格运行平稳，房屋销售旺盛2.1.5投资资金到位情况较好，对房地产投资增长形成支撑作用2.2项目建设的必要性2.2.1项目建设符合产业政策与发展规划2.2.2是新郑市进一步完善城市建设的需要2.2.3加大城区的建设力度，建设普通住宅小区，提高市民居住水平概括来讲，该项目符合国家产业政策，建成后将大大改善居民的住房条件，提高城市基础设施配套水平，实现城

5、市土地资源的优化配置，具有可观的经济和显著的社会效益，其建设是非常必要的。3市场分析3.1需求预测据有关资料预测，未来2到3年内，新郑市区总体住宅需求量可能会超过40万平方米。2006年，我市农民人均纯收入5777元，比上年增长19.5%；农村居民人均生活消费支出2776元，下降15.9%。城镇居民人均可支配收入9778元，增长12.1%；城镇居民人均消费支出7578元，增长19.6%。职工人均工资14641元，增长14.8%。3.1.1人口增长带来的自然需求3.1.2房改公房的换房需求3.1.3以旧换新、以小换大的推动需求-20-郑州航空工业管理学院3.1.3购房投资的市场需求3.2供

6、给预测根据新郑市建设管理局出示的数据显示，截至今年9月，新郑市房地产开发企业有17家，注册资本总计1.0776亿元。本年新开发项目8个，总用地面积58.8万平方米，计划总投资5.6亿元。今年已完成投资1.2亿多元，累计完成投资3.3亿元。今年新开工建设面积9万余平方米，竣工面积7.2万平方米，预售面积9.2万平方米，其中，住宅706套，9万平方米，空置面积5207平方米。随着拟建项目陆续投入市场，市场供给容量很大。3.3价格预测据市场资料显示，新郑市市区房价自去年至今上涨近400元／㎡。加上市区可供开发的土地越来越少，相应的土地价格也日益趋高，城市建设用地日益紧张，进一步凸显了土地的增值

7、潜力，势必从根本上促进房价的上涨；伴随着近期钢铁、水泥等基本建筑材料的价格上扬，导致建筑安装工程成本攀升，这些因素是房地产价格上涨的有力证据。4市场定位4.1市场调研市场调研显示在对居民购买动机的调查中，为改善居住条件的所占份额最多，为61.2％，其次是购买婚用的占25.5％，用于投资和本地拆迁仅占5.1％。调查数据分析，购房者所能承受买房范围最小值2000元，最大值3900元。居民所能承担的总购房款在15万-30万元／套之间。被调