《地铁房地产调查》PPT课件

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1、四号线房地产概况组员：黄中宝、杨广沛、李子东、何泳飞、卢智杰、钟俊豪、周栩涛、梁梓亮、陈佳音、罗建军4号线简介四号线南北走向，共设27座车站，为黄村、车陂、车陂南、万胜围、官洲、大学城北、大学城南、新造、官桥(暂未开通)、石碁、海傍、低涌、东涌、庆盛(暂未开通)、黄阁汽车城、黄阁、蕉门、金洲。其中黄村-新造全部为地下车站，其余为高架车站。四号线的列车为直线电机列车，4节编组，最高运行速度达90km/h。四号线的线路坡度达55‰，客观条件要求列车必须要有强爬坡能力。直线电机传动是利用直线电机和轨道中间安装的感应板之间的电磁效应产生的推力作为列车的牵引力或电制

2、动力，列车的爬坡能力是普通旋转电机列车的3倍，可达到70‰以上。四号线列车可以转弯最小半径60米，列车还具有列车故障运行能力：即在损失1/4动力，且列车搭载额定定员状态下可以保证运行一个往返；在损失1/2动力且搭载额定定员时，可在60‰的坡道上起动，并能使列车行驶到最近车站；一列空载列车牵引一列在超员状态(无动力)的故障列车能在60‰的坡道上起动。4号线主要地段1、南沙2、大学城3、万胜围南沙房地产分析市场需求：南沙区的户籍人口和常住人口非常少，2007年常住人口为19.24万，2008年为19.4万.2009年为19.72万，2010年为25.99万，人

3、口基数少，自然增长率低，2010年的增长率为5.01‰。随着国家政策的支持和广州市政府的扶持，南沙区的产业和经济飞速发展带来了不少的外来人口，但仍难以支撑起南沙区的房地产，因为南沙区的房地产主要购买者为外来投资者多，本地人口所占的比例非常少，外来务工人员就可以微乎其微，所以南沙区房地产的本地需求非常有限。主要有两大群体：外围休闲投资客户，刚性需求的本地居民和产业人口南沙房地产开发情况：2011年国家对房地产的深度调查，开发商对于房地产市场的不确定前景，投资额由2007年272134万减少到2008年的169800万，下降幅度达37.60%，但从2009年投

4、资额开始逐步回升，2009年投资额为179200万同比上涨5.53%，2010年为243800同比上涨36.04%，2008年到2010年的投资额增速43.58%。开发量方面，2007年到2010年的开发量是稳步上升的，平均增长率为31.08%，增长速率最大的年份是2010的274万㎡比2009的175.77万㎡增长了55.89%，增速最低的是2008年仅为0.81%。施工量方面年平均增长率为142.23%，2008年的施工量不但没有受到国家深度调查的影响，反而是2007年到2010年中增长率最大达218.46%，增长率最少的是2009年的10.71%。竣

5、工量方面，2007年到2010年的整体竣工量都不多，不足当年施工量的40%，影响了销售数量，容易造成资金的回笼链拉长，竣工率最高的是07年的57.8%，最低的08年的18.27%，但是整体上竣工量都是稳步上升的，年平均增长率是47.86%。总的来看2008年开始房地产投资前景明显好转，投资金额逐步回升。开发量、施工量、竣工量也顺势攀升，平均增长率分别为19.55%，106.33%，47.75%南沙区房地产销售情况：随着南沙经济的发展，近几年的房地产项目不断增加，陆续有品牌发展商进驻南沙区，如万科、碧桂园等，商品住宅的预售量和销售量也逐步上升。而且上升势头明

6、显。但是价格的上升幅度较慢，楼价仍处于洼地。在售项目分析：南沙区在售楼盘不多，但已经有不少品牌开发商入驻，如奥园、万科、碧桂园和龙光等。目前主要有南沙奥园、万科府前一号、碧桂园豪庭、茗荔雅苑、逸涛雅苑、龙光棕榈水岸、华汇国家广场、珠江南沙御景、时代南湾、奥园领海国际和优山美墅11个楼盘在售。南沙拥有山、海自然资源，是广州唯一拥有海岸资源的区域，山海型资源和休闲配套设施的相对丰富，为南沙休闲度假项目的提供了先天的自然优势。大学城房地产分析伴随着整体房地产市场从逐步回暖到房价暴涨，市政府去年接连出让位于大学城核心区南北片的住宅用地，在各路开发商的追捧下，地价屡

7、创新高，已经比08年翻了两倍。大学城楼价上涨主要原因：原因一：开发商哄抢大学城地块今年以来，房子越卖越好，广州推出的大学城住宅地已明显成为开发商眼中的“肥肉”。手中越来越宽裕的开发商开始疯抢大学城住宅地。不到一年的时间里，大学城地价蹿升1.5倍。原因二：基准地价提升推动商品房价格上涨有业内人士认为，基准地价虽然会影响土地出让拍卖底价，但对房价上涨不会有直接影响。在国家加大宏观调控力度的背景下，广州的土地市场将会逐渐回归理性，2009年过热的区域地价很可能会回落。大学城是有价值的地区，但2009年拍得那么高，主要是银根宽松，企业预期好，又有充足的现金流造成的

8、。原因三：政府只管卖地不管规划有政协委员对大学城用地规划提出质疑：