万科：转型城市配套服务商与合伙人模式变革

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1、智邑·中国企业战略评论万科：转型城市配套服务商与合伙人模式变革作者：彭康尧导言：万科连续九年蝉联全球住宅地产榜首，其规模已超2000亿，运营效率和健康程度都是业内标杆。在一片赞誉声中，万科却再一次喊出“转型”，在战略和组织方面主动做出重大变革，在业界产生巨大影响。万科为何变革，如何变革，其前景如何，对其它企业有何借鉴意义？本文旨在一探究竟。万科自上世纪90年代起专注于主流住宅地产开发，在业界脱颖而出，2004年万科开启“有质量增长”的千亿战略，在起伏跌宕的房产市场持续增长，2010年成为国内首个千亿级房地产企业，2015年销售额更是达到2610亿元，稳居

2、全球住宅地产之冠。处于众山之巅的万科率先看到了新的挑战和机遇。一、战略转型：从“房屋建造销售商”到“城市配套服务商”随着移动互联网时代来临，消费者的观念和需求正在巨变。在住宅领域，消费者需要“一站式满足”的居住环境，纯住宅已不能满足需要，政府亦要求住宅项目必须有配套设施，万科的住宅专业化定位遇到挑战。近年来房地产已从黄金时代步入白银时代，空间日趋狭小，竞争愈发激烈，住宅地产行业的天花板隐然出现。与此同时，万达和绿地的高速扩张，也给万科带来相当大的思维冲击。环境在变，万科要保持领先地位，必须转变。万科是住宅产业化的先锋，其建筑标准化研发、产品创新能力在国内

3、首屈一指，其绿色建筑和主流精装修房牢牢占据市场领先地位，成就万科卓越品牌。万科的人才储备、治理架构、运营效率、企业文化都是业内标杆。此外，万科整合外部资源的能力超强，拥有近千万的用户资源，在互联网新时代打造“生态圈经济”握有先机。基于对外部环境的判断与内部优势能力的运用，万科开启了新的战略转型，以住宅产业化为中心进行同心多元拓展。企业战略定位也从“房屋建造销售商”转型为“城市配套服务商”，内涵包括：1.城市万科继续服务中国城镇化进程，为城市发展提供不同类型的房子。2.配套涵盖社区商业、教育、文化、医疗、养老、交通、旅游地产等消费配套和写字楼、会展中心、物

4、流地产等产业配套。3.服务万科将物业服务推向外部市场，进入智能家居装修领域，推出万科云、万科驿等服务平台，不断延展业务范围。在新的战略指引下，万科新业务正在逐渐发力，许多新业务已经运行和推广，针对新需求，创新解决方案，万科的新业务在不断探索中，呈百花齐放之势。二、组织变革：从“职业经理人”升级为“事业合伙人”为支持战略转型，万科在业务创新的同时，在组织管理方面也做出了重大变革，如果说转型城市配套服务商是响应客户、市场、政府等外部的新要求，那么万科的组织升级则是基于公司内部管理成长的需要，为企业发展激活内部动力，以内外结合推动变革实施。1.职业经理人需要升

5、级1994年，万科在国内首先实施“职业经理人”制度，提升了企业绩效，广受外界称赞和效仿。但善于反思的万科却发现其不足：职业经理人只与股东共创、共享，缺少共担。业绩出色时共享利润，矛盾被掩盖；若经营亏损，股东承担劣后风险，经理人没有共担义务，与智邑·中国企业战略评论股东利益偏离。同时，已经满足基本需求的经理人，自身也缺乏更深层的激励，往往失去了进一步向前的动力，不利于企业发展。万科察觉到这一制度缺陷，积极思考解决之道。2008年，万科首次出现业绩和净资产收益率（ROE）的下滑，为了激励管理层去创造尽可能高的ROE水平，2010年万科开始设置管理团队集体奖金

6、，只有企业收益超过社会均值，管理团队才能拿奖金，结果连续三年万科的ROE都创历史新高。2014年2月，万科股价猛跌，虽然股价并非管理团队能掌控，但为了证明自己，表明与股东共进退的决心，甚至比股东承担更大的风险，管理团队用集体奖金持股，至此，合伙人制度已有雏形。随着社会经济发展，土地、资金、技术等资源可通过交易获得，万科愈发认识到人才之重要，甚至比资本更重要，优秀的人才被万科视为核心竞争力。万科在努力探索一套新的制度，留住现有优秀人才，吸引新的人才，更大地激发人的积极性、创造性和归属感，增强企业凝聚力，于是，新的合伙人制度应运而生。2.合伙人制度三层架构经

7、过多年反思与探索、外部学习与借鉴，万科在2014年成立三十周年的春季例会上，开始全面推行事业合伙人制度，其操作分为三个层面。第一个层面，高层合伙人持股计划，与通常的股权激励不同，万科的持股合伙人是将管理团队的滚存集体奖金，委托第三方购买公司股票。并且加了杠杆，在股票的涨跌中，持股合伙人将承受比股东更敏感的损益，如果这种劣后的安排使合伙人与股东的利益高度一致，同时也更大地激发了合伙人的经营积极性。集体奖金是三年滚存制，第四年才能提取第一年的奖金，以保证事业合伙人有能力偿付，同时防止了短期行为。第二个层面，中基层跟投制度，万科借鉴私募股权投资（PE）做法，但

8、更灵活地切合企业实际。万科的每一个项目管理团队都必须跟投自己的项目，普通员工则可