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时间:2019-06-20
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1、第四章房地产开发用地制度第一节建设用地管理一、建设用地的概念我国《土地管理法》将土地分为农用地、建设用地和未利用地三类。建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地。二、农用地转用征用农用地的,应当先行办理农用地转用审批。其中,经国务院批准农用地转用的,同时办理征地审批手续;经省、自治区、直辖市人民政府在征地批准权限内批准农用地转用的,同时办理征地审批手续,超过征地批准权限的,另行办理征地审批。三、土地征用土地征用及批准权限土地征用是指因建设需要,国家将农民集体所有土地转变为国家所有土地的行为。征用基本农田、基本农田以
2、外的耕地超过三十五公顷、其他土地超过七十公顷的,由国务院批准;征用上述规定以外的土地,由省、自治区、直辖市人民政府批准,并报国务院备案。土地征用程序1.土地征用审批2.征用土地方案公告3.征地补偿登记4.征地补偿、安置方案公告5.征地补偿、安置方案批准、实施6.征地补偿费用支付和使用征地补偿费用标准1.征地补偿费用由土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗补偿费构成。2.征用耕地的土地补偿费,为该耕地被征用前三年平均年产值的六至十倍。征用其他土地的土地补偿费标准,由省、自治区、直辖市参照上述标准规定。3.征用
3、耕地的安置补助费,按照需要安置的农业人口数计算(需要安置的农业人口数=被征用的耕地数量÷征地前被征用单位人均占有耕地数量)。4.被征用土地上的附着物和青苗的补偿标准,由省、自治区、直辖市规定。征用城市郊区的菜地,用地单位应当按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金。四、国有建设用地使用建设用地审查报批程序1.建设用地预申请;2.用地申请;3.拟订方案;4.审核方案;5.批准方案;6.组织实施;7.土地使用者依法申请土地登记。临时用地程序临时使用土地的使用者应当按照临时使用土地合同约定的用途使用土地,并不得修
4、建永久性建筑物。临时使用土地期限不超过二年。国有土地使用权的收回1.为公共利益需要使用土地的;2.为实施城市规划进行旧城改建,需要调整使用土地的;3.土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满,土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准;4.因单位撤销、迁移等原因,停止使用原划拨的国有土地的;5.公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的。五、集体所有建设用地使用情形1.乡镇企业建设用地。2.乡(镇)村公共设施、公益事业建设用地。3.农村村民住宅用地。农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地的面积不得超过省、自治区、直
5、辖市规定的标准。农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准。第二节土地使用权出让一、土地使用权出让的概念土地使用权出让,是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者,由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权出让的法律特征1.土地使用权出让关系的主体,一方为出让方,另一方为受让方。2.土地使用权出让关系的内容通过出让合同确定。土地使用权出让关系双方的基本权利义务:一是国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者,并向土地使用者收取土地使用权出让金;二是土地使用者向国家支付土地
6、使用权出让金并获得一定使用年限的国有土地使用权。土地使用权出让双方的具体权利和义务,由双方签订《国有土地使用权出让合同》予以明确。3.土地使用权出让关系的客体是一定使用年限的国有土地。4.土地使用权出让关系的法律事实是要式法律行为。二、土地使用权出让控制(一)禁止集体所有土地的使用权有偿出让。(二)土地使用权出让,必须符合土地利用总体规划、城市规划和年度建设用地计划。(三)土地使用权出让,必须拟订年度出让土地使用权总面积方案。(四)土地使用权出让,必须按照法定程序实施。三、土地使用权出让方式土地
7、使用权出让,可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地,有条件的,必须采取拍卖、招标方式;没有条件,不能采取拍卖、招标方式的,可以采取双方协议的方式。采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。拍卖出让拍卖出让,是指在指定的时间、地点,组织符合条件的土地使用权竞投者到场,在市、县人民政府土地使用权拍卖主持人主持下,公开竞投某一地块使用权,以出价最高为条件确定受让人的一种出让方式具体程序如下:1.发出拍卖公告;2.报名竞投;3.购领拍卖文件;4.现场拍卖;
8、5.签订出让合同;6.履行出让合同。招标出让招标出让,是指在指定的期限内,由符合条件的单位或者个人以书面投标形式,竞投出让地块使用权,由招标人根据一定的要求择优确定土地使用权受让人的一种出让方式。基本程序如下:1.招标;2.投标;3.开标、评标和中标;4.签订出让合同;5.履行出让合同。下列投标文件无效:投标文件未密封;未加盖本单位及其负责人的印鉴;投标文件实质性内容不全;一个投标文
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