《房产交易政策》PPT课件

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1、购房，您都需要了解什么？上海市房地产交易中心上海市公积金管理中心上海市住房置业担保有限公司上海市房地产交易资金管理有限公司2008年8月购房全方略公积金贷款政策存量房（二手房）资金监管转按揭（最新政策）公积金贷款政策介绍贷款额度贷款年限还款方式贷后变更公积金贷款政策介绍个人基本公积金可贷额度计算1、不大于基本公积金缴存余额的40倍2、不大于20万元个人补充公积金可贷额度计算1、不大于基本公积金缴存余额的20倍2、不大于10万元贷款额度（一）公积金贷款政策介绍基本公积金≤20万补充公积金≤10万合计≤30万情况一：只有一个人参与贷款的家庭情况二：第一次购房，且有二个人及以上参与贷

2、款的家庭基本公积金≤40万补充公积金≤10万合计≤50万基本公积金≤20万补充公积金≤10万基本公积金≤20万补充公积金≤10万贷款额度（二）公积金贷款政策介绍第一次购房的含义是指在本市正常缴纳住房公积金的职工家庭（包括夫妇双方），没有因购买自住住房办理过住房公积金贷款。贷款额度（三）公积金贷款政策介绍公积金翻建修贷款一般的，客户在申请公积金购房贷款同时可申请相关的公积金翻建修贷款。翻建修贷款总额不超过：1、购房面积×1000元2、20万（有补充公积金的，为30万）贷款额度（四）公积金贷款政策介绍商品房（一手现房、一手期房）公积金贷款（含翻建修）≤购房总价×80%存量房（二手房）

3、公积金贷款（含翻建修）≤购房总价×70%次新房（竣工未满5年的存量房）公积金贷款（含翻建修）≤购房总价×80%贷款额度（五）公积金贷款政策介绍商品房（一手现房、一手期房）公积金贷款最高年限30年存量房（二手房）公积金贷款最高年限15年次新房（竣工未满5年的存量房）公积金贷款最高年限30年最高贷款年限不超过主贷人退休后5年贷款年限（一）公积金贷款政策介绍最短贷款年限的规定最短贷款年限≥贷款额/年还款能力其中：1、贷款额指：“公积金购房贷款”与“公积金建翻修贷款”中的最大值2、年还款能力=12×（主贷人+参贷人）基本公积金月缴交额/0.14贷款年限（二）公积金贷款政策介绍月等额本息每月

4、按相等的金额偿还贷款本息，其中每月贷款利息按月初剩余贷款本金计算。由于每月的还款额相等，因此，在贷款初期每月的还款中，剔除按月结清的利息后，所还的贷款本金较少。这种还款方式，月还款压力较小，但实际占用银行贷款的数量更多，因此利息总量支出更多。还款方式（一）公积金贷款政策介绍月等额本金每月按相等的金额（贷款金额/贷款月数）偿还贷款本金，每月贷款利息按月初剩余贷款本金计算。由于每月所还本金固定，而每月贷款利息随着本金余额的减少而逐月递减，因此，等额本金还款法在贷款初期月还款额大，此后逐月递减。这种还款方式，月还款压力较大，但实际占用银行贷款的数量较小，因此利息总量支出小。还

5、款方式（二）公积金贷款政策介绍冲还贷年冲提取住房公积金缴存余额，用于一次性归还部分（或全部）贷款。可选择每年4月或9月进行操作，一年操作一次。月冲每月直接从公积金帐户中提取存款余额，用于归还当月贷款本息。“月冲”或“年冲”一经确认，一年内不可更改。还款方式（三）公积金贷款政策介绍提前还款部分提前还款公积金贷款发放后一年内不可部分提前还款部分提前还款额必须大于原月还款额6倍一次性提前结清公积金贷款发放后任意一次性提前结清不受时间限制，也不收取“违约金”。还款方式（四）公积金贷款政策介绍变更借款人1、法定原因的变更由于借款人死亡、离婚或其他法定原因需变更借款人的，新借款人是借款人的直

6、系血亲或原配偶的，无需进行住房公积金个人购房贷款受理查询，可直接办理变更手续。2、非法定原因的变更需经上海市公积金管理中心贷款管理处复议。贷后变更（一）公积金贷款政策介绍变更借款年限1、缩短贷款年限在部分提前还款后，可申请缩短贷款年限。可缩短的年限范围参见“可贷年限”。2、延长贷款年限由于重大疾病或工作发生重大变故等原因，引起经济困难影响贷款偿还能力，可申请延长借款期限。3、借款人变更借款期限在借款合同履行期内只能办理一次。贷后变更（二）公积金贷款政策介绍变更抵押物办理公积金购房贷款后，由于房屋质量问题发生换房，所换住房系同一开发商开发，且与原购住房属同一小区，房价基本相等的，可

7、采取变更抵押合同的办法，借款人应办理抵押物变更公证、抵押登记变更和保险的抵押物变更，所需费用由要求变更的借款人承担。贷后变更（三）交易成本契税1.5%印花税0.05%交易手续费3元/平方米权证变更登记费130元贴花5元买方交易成本营业税*5.5%个人所得税*印花税0.05%交易手续费3元/平方米卖方交易成本营业税超过5年（含5年）转手交易的免征营业税卖方交易成本个人所得税非普通商品房转让收取个人所得税以转让财产收入额减除财产原值和合理费用后的余额，为应纳税所得额税率的