管理决策统计方法作业

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1、1998年至2007年北京楼盘价格分析报告20/20目录1.数据预处理32.楼盘平均价格分析33.楼盘价格的离散程度分析84.楼盘价格的偏态与峰态分析95.北京市楼盘价格指数分析116.楼盘价格增长趋势变化147.楼盘均价的估算158.假设检验169.列联表分析1610.方差分析171998年至2007年北京楼盘价格分析报告20/201.数据预处理由于数据表中的数据不完整，有部分数据为零，需要对这部分数据进行预处理。1)删除相关数据在1990年至1997年开盘的楼旁中，共有19组数据，占总数据1982组数据的0.96%，删除这19组数据

2、并不影响楼盘价格分析。此外，对于既没有开盘时间，又没有入住时间的数据进行删除。2)对缺失记录进行插值缺失价格插值首先按楼盘的开盘时间、位置、是否靠近地铁、建筑类型进行分组，理论上上述条件一样，价格也相同或相近，插入该组的平均值。缺失绿化率插值绿化率与楼盘的地理位置有关，相同或相近位置的绿化率相同，采用平均值插入。缺失容积率插值假设楼盘的容积率只与楼盘的地理位置有关，缺失容积率按相同或相近地理位置的容积率插入。缺失开盘时间插值假设楼旁的开盘时间与入住时间相同，缺失的开盘时间值按同一楼旁的入住时间插入。缺失时间编码插值因为1998年为1，缺

3、失的时间编码值可经过精确计算后插入。缺失入住时间插值假设楼旁的入住时间与开盘时间相同，缺失的入住时间值按同一楼旁的开盘时间插入。2.楼盘平均价格分析全部楼盘的平均价北京市1998年至2007年全部楼盘的平均价（算术平均值）：20/20x=xin=7587（元/m2）分组平均价楼盘的价格主要取决于楼盘的年份、位置、楼型、有无地铁标志等，下面按楼盘的年份、位置、有无地铁标志计算北京市楼盘均价。计算公式：x=xin1)按年份分组分别计算1998年至2007年各年的楼盘平均价格如下表：表一：1998年—2007年北京市各年份楼盘平均价格年份19

4、98199920002001200220032004200520062007平均价格71406052607464306395666072168504924110080由上图可知，从1999年到2007年北京市楼旁平均价格成稳步增长趋势，2007年比1999年平均楼盘价格增加66.6%。1998年北京市楼盘平均价格高于1999年。2)按位置分组以环路为分界线，分别计算1998年至2007年间各环路附近的楼盘平均价格如下表：20/20表二：各环路附近的楼盘平均价格位置123456平均价格（元/m2）115319888863778825755

5、4873备注：1表示二环内，2表示二环至三环之间，3表示三环至四环之间，4表示四环至五环之间，5表示五环至六环之间，6表示六环外。由统计数据分析可知，1998年至2007年，北京市2环内楼盘平均价格为11531元/m2，6环外楼盘平均价格为4873元/m2，由6环外至2环内楼盘平均价格一次递增。1)按楼型分组分别计算不同楼型的平均价格如下表：表三不同楼型楼盘平均价格楼型别墅别墅/花园洋房别墅/公寓公寓/公寓/公寓/公寓/20/20商住公寓别墅别墅/花园洋房别墅/商住公寓花园洋房平均价格（元/m2）94198817880010709842

6、2103171840015667楼型公寓/商住公寓花园洋房经济适用房普通住宅普通住宅/别墅普通住宅/别墅/花园洋房普通住宅/公寓普通住宅/公寓/别墅平均价格（元/m2）1156811300395957654643743568155500楼型普通住宅/公寓/花园洋房普通住宅/公寓/商住公寓普通住宅/花园洋房普通住宅/经济适用房普通住宅/商住公寓商住公寓商住公寓/花园洋房物业类型平均价格（元/m2）13000460067295472777110336870082001)按有无地铁分组有地铁平均楼盘价格：x=xin=8741（元/m2）无地铁

7、平均楼盘价格：x=xin=6901（元/m2）由上述统计计算结果可知，有地铁的楼旁平均价格要高于无地铁的楼盘平均价格。20/201)按区县分组计算各区县的楼盘平均价格如下表：表四北京市各区县楼盘平均价格区县北京周边昌平区朝阳区崇文区大兴区东城区房山区丰台区海淀区怀柔区平均价格（元/m2）50616176949390285050122753216627487776681区县门头沟区密云县平谷县石景山区顺义区通州区西城区宣武区延庆县平均价格（元/m2）4265394532805418727844191207683154555由以上分析可知，

8、东城区平均房价最高，房山区平均房价最低。1.楼盘价格的离散程度分析应用离散程度指标分析不同年份的楼盘价格离散情况：20/201)标准差计算（σ=(xi-x)2n）表五1998年—2007年北京市各年份楼盘标