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《城市土地置换开发项目费用及融资研究》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在行业资料-天天文库。
1、资源产业经济2004112RESOURCEINDUSTRIALECONOMY城市土地置换及融资研究开发项目费用122赵延龙,莫俊文,宁贵霞(11兰州交通大学基建规划处,甘肃兰州730070;21兰州交通大学土木工程学院,甘肃兰州730070)摘要:文章界定了城市土地置换开发的涵义,分析了城市土地开发项目的成本和费用构成、融资主体和资金来源,在此基础上,重点探讨了土地置换项目资本金和债务资金的筹措。文章认为,资本金筹措主要包括政府出资和投资入股资金两种方式;债务资金筹措有政策性银行贷款、房地产开发企业流动资本金贷款、地产抵押贷款、发行土地置换开发债券和借助房地产证券化等五种实现方式。关键词
2、:城市土地;置换开发;资本金;债务资金;筹措中图分类号:F29312文献标识码:C文章编号:167226995(2004)1220021204城市土地置换开发(文中简称“土地置换”)就是依据城市2城市土地置换开发项目融资土地价值规律,在地租杠杆的市场调节和政府的宏观调控之巧妇难为无米之炊,要使土地置换能顺利进行,关键要有下,通过城市土地用途、结构、布局、产权等的转换利用和再开充足的资金保证。土地置换过程中,置换公司要承担征用农发,实现土地增值,以达到城市土地资源的优化配置,并最终使地、征购土地、配套设施建设、公益设施建设以及部分市政建设城市整体功能最优。随着社会经济的发展,城市内部各个地
3、区等工作,能否具备灵活多样的筹资手段不仅关系到公司自身的的土地总是在经历着或强或弱的置换开发。这些土地置换项运转,而且会影响土地置换的效率。目需要多少费用、资金如何筹集已经受到专家学者的普遍关211融资主体与资金来源注,成为当前和今后土地管理工作亟待研究和解决的新的重要在城市土地置换开发过程中,融资主体是依法成立的项目课题。法人———置换公司,由置换公司进行项目融资活动,并承担融1城市土地置换开发项目费用分析资责任和风险。土地置换开发主体为达到一定的利用目的,会在土地置换资金来源可依据资金可得性、供应的充足性、融资成本的开发过程中投入各种费用。主要由以下四个方面组成:高低进行选择,一般情
4、况下,可供选择的资金渠道主要有:①项一是为取得一定地块的土地使用权而支付的费用,称之为目法人自有资金;②政府财政性资金;③国内外银行等金融机土地使用权取得费;二是为使土地达到预期利用目的而投入的构的信贷资金;④国内外证券市场资金;⑤国内外非银行金融费用,称之为基础设施开发建设费;三是依照法规、规章或规范机构的资金,如信托投资公司、投资基金公司、风险投资公司、性文件规定,应当缴纳的各种税费;四是根据置换开发企业和保险公司、租赁公司等机构的资金;⑥外国政府、企业、团体、个项目情况支出的其它费用,称为置换开发其它费用。人等的资金;⑦国内企业、团体、个人等的资金。其中,前两个方面的费用一般称为土
5、地置换开发的“基本从总体上看,项目的资金来源可分为投入资金和借入资成本”。金,前者形成项目的资本金,后者形成项目的负债,以下分别介不同的土地置换项目,其置换目标和背景不同,置换开发绍项目资本金和债务资金的主要筹措方式。的费用构成也有所不同,一般情况下,城市土地置换开发项目212置换开发项目资本金筹措的总费用构成如图1所示。资本金是指项目投资中由投资者提供的资金,对项目来说作者简介:赵延龙(1964-),男,甘肃省兰州市人,教授,兰州交通大学基建规划处处长,主要从事土地规划、土地开发方面的研究。º第17卷总第204期ºmv中国国土资源经济2004112NATURALRESOURCEECON
6、OMICSOFCHINAmwº第17卷总第204期º资源产业经济2004112RESOURCEINDUSTRIALECONOMY表1房地产开发企业流动资金贷款用途归还,但如果抵押权人不同意展期或展期届满仍不能偿还贷序号项目内容款,抵押权人有权处分部分或全部抵押物。但是,受我国法律规划设计费,可行性研究费,水文、地的约束,抵押银行不能采取出售方式处分土地置换公司的设押置换开发项目前期1工程所需资金质勘察设计、测绘费“,三通一平”等土地资产,也不能拥有以土地使用权入股的土地法人财产权,费用。因而银行处分抵押物、回收抵押贷款只能谋求其它做法,这种拆迁补偿费,安置补助费,为生产和做法就是债权转股
7、权,具体操作方式有两种:土地置换开发、基础居民生活服务的道路、供水、供电、供2设施建设所需资金气、排污、排洪、照明、绿化、环卫设一种是抵押银行寻找具有投资能力的单位和个人代土地施、通讯等建设费用置换公司偿还借款余额,投资者将代为偿还的资金作为对土地必须由土地置换公司负责的、影响全置换公司的资本注入,并转换成相应的股份(图3a);另一种就公共设施配套建设局的居委会、派出所、托儿所、幼儿3是现行的债转股方案,把原银行与公司间的债权债务关
