《物权法》颁布实施后物业纠纷的新动向及对策

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1、《物权法》颁布实施后物业纠纷的新动向及对策发布时间:2007-12-268:46:12《物权法》颁布实施后物业纠纷的新动向及对策2007年10月1日，《中华人民共和国物权法草案》正式实施，这部重要法律的出台，对我国法律体系的进一步完善具有里程碑式的意义。然而，在现实生活中，由于各方的利益冲突，特别是开发商、业主以及物业管理公司之间，围绕着共有部分的所有权以及管理权问题的纠纷和冲突依然不断，群体性的上访甚至暴力冲突时有发生。《物权法》正式实施后，我们有必要对这些纠纷或者潜在的问题进行研究和分析，以求在物权法的框架下找到解决问题的最佳途径，使得物权

2、法定分止争、明析产权的功能得到充分发挥。《物权法》实施后可能产生的新的物业纠纷问题法律的缺位，在现实生活中带来的后果必然是纷争不断。新的物权法出台，对一些热点、焦点问题做了明确规定，譬如对建筑物区分所有权做了根本性的规定，一定程度上明析了产权。但现实中的物业问题一般都比较复杂，再加上物权和物业管理对大多数人来说还是较为陌生的概念。所以围绕这方面还存在诸多纠纷和问题尚待解决，我们在实践中做了大量的物业纠纷调解工作，根据我们的实践经验，我们认为在物权法实施后，仍可能出现的问题主要集中在如下几个方面：(一)人防工程的所有权问题据报道，2005年5月2

3、3日北京市海淀区一住宅楼全体业主将北京市海淀区人防办告上法庭，主张他们为该楼人防工程的所有权人，这是北京首例业主主张人防工程所有权的案件。随着我国房地产市场的发展，我国的人防工程建设也有了一个突破性的发展，人防工程投资建设主体已由国家作为单一投资建设主体发展成为多元的投资建设主体。根据我国现行立法可以看出，有关人防工程的权属问题有着不同的规定：传统的观点认为人防工程一概属于国家所有，而现在有一部分地区则主张“谁投资，谁所有”。在过去说人防工程归国家所有，主要是由于在计划经济时代，人防工程基本上都是国家负责建设，当然是归国家所有。但现在，随着市场

4、经济的发展，人防工程投资建设主体呈现多元化，就不能一概而论了。从所有权取得的必备条件来看，投资人通过合法投资，对投资所产生的合法物享有绝对的支配权，这种支配权在法律上即体现为原始取得所有权。那么人防工程的权属也应当是归投资者所有，所有者可以将人防工程依法进行转让、租赁。如果开发商在开发楼盘时，没有把人民防空工程的建设成本计入销售成本时，人防工程应归开发商所有。如果开发商没有将人防工程的投资作为成本包含在商品房销售价格中，应当在合同中向购房人明示。否则可以推定开发商出售商品房时已将人防工程的建设费用作为商品房价格的组成部分，人防工程属于全体业主所

5、有，由全体业主共同管理，共享收益。故此，对于目前这种新兴投资主体修建的人防工程，应当遵循“谁投资、谁所有、谁受益、谁维护”的原则，即所有权归投资者所有，但战时可由政府强制无偿征用。这是从投资主体的角度来看人防工程的产权归属问题，那么就其作为政府强行规定的公共备战配套设施来看，它又依附于其所在的商品房，应当视为附属配套设施。在建造时一般都计入了建设成本和销售成本，故从此角度来讲也应当归全体业主共有。(二)小区车库、车位的归属及相关问题随着有车族越来越多，由于停车位引发的纠纷也日益增多，先是鹏润家园由于物业公司和业主对地下车位的收费存在严重分歧而引

6、发暴力事件，继而银枫家园也发生因车位收费高业主以车封堵小区入口的事件。根据《物权法》第七十四条的规定“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”但是由于高层住宅区越来越多，不少小区的车位、车库严重不足，在供求矛盾日益突出的情况下，再加上部分开发商为谋取私利，任意提高车位车库的售价或者租金。因此，针对车位车库的所有权归属就产生了很多纠纷。物权法做出的仅是框架性的规定，对于

7、处理涉及车位的一些具体纠纷比较难于操作。目前，业主与开发商(物业公司)之间关于停车位的矛盾主要围绕以下几个问题而产生：1、车位、车库的产权究竟归谁所有有的认为，停车位属于稀缺资源，一旦权属归开发商所有，开发商就可以随意处置停车位，如果其随意提高停车费用，对业主是不公平的。建议物权法明确规定，住宅区域的停车位为住宅必须的配套建筑设施，政府应该在建筑规划时就要求开发商必须建设多少停车位。有的认为车位、车库参与小区土地使用权分摊的，为开发商所有；没有参与小区土地使用权分摊的，属于业主共有。鉴于车位已是城市小区必需的配套建筑设施之一，与人们的生活联系极

8、为密切，还是应坚持“谁投资、准所有、谁受益”的原则。一方面，在将来的《物权法》实施细则里面，硬性规定开发商在规划楼盘开发时，应根据现实情况，按照一定比