云中飞 2011房企汇缴攻略-计税成本

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1、第二部分：计税成本政策的重点难点 一、土地成本的确定       (一)招、拍、挂拿地方式土地成本的确定 所谓“招、拍、挂”程序，是指招标、拍卖和挂牌出让的简称出让土地一方为国家，没有任何税费，拿地一方，可以支付的所有款项进入企业所得税和土地增值税成本。     　　这里需要注意的是：企业招拍土地后，政府给予的土地返还款不得冲减土地成本，而应当并入当期收入总额缴纳企业所得税。   (二)购买转让土地方式取得土地成本的确定  买方直接按照支出款项作为成本费用，除了缴纳契税以外，没有其他涉税问题，是最干净拿地方式。买方必须要求卖方提供发票，不能自己去开发票回来。例如：甲公司以8000万从乙公司

2、取得了一块坐落于A区的土地，但乙公司未提供发票。后甲公司从B区的税务局代开了8000万的发票，并交纳了400万的税费。这8400万能进土地成本吗？甲公司违反了两个行为;1、未按规定取得发票,导致对方少缴税款。按《发票管理办法》第四十一条　违反发票管理法规，导致其他单位或者个人未缴、少缴或者骗取税款的，由税务机关没收违法所得，可以并处未缴、少缴或者骗取的税款1倍以下的罚款处理；2、虚开发票.虚开发票8000万不可以税前扣除. 《发票管理办法》　第二十二条任何单位和个人不得有下列虚开发票行为：　　（一）为他人、为自己开具与实际经营业务情况不符的发票；　　（二）让他人为自己开具与实际经营业务情况

3、不符的发票；　　（三）介绍他人开具与实际经营业务情况不符的发票。    (三)购买股权方式取得土地成本的确定        这里需要注意的是股权溢价不允许作为成本在企业所得税和土地增值税前扣除。 (四）以拆迁安置方式取得土地成本的确定      房地产企业的拆迁补偿形式可归纳为两种： 1、作价补偿形式。拆迁人将被拆除房屋的价值，以货币结算方式补偿给被拆除房屋的所有人，这是一种货币补偿形式。 这里房地产企业支付给被拆迁人的拆迁补偿费是不需要取得发票的。根据征管法第21条，企业购进货物或劳务必须依法取得发票，才能税前扣除，但非购销业务不得依据发票税前扣除。另外，根据营业税暂行条例实施细则   

4、  条例第六条所称符合国务院税务主管部门有关规定的凭证（以下统称合法有效凭证），是指：　（一）支付给境内单位或者个人的款项，且该单位或者个人发生的行为属于营业税或者增值税征收范围的，以该单位或者个人开具的发票为合法有效凭证；（二）支付的行政事业性收费或者政府性基金，以开具的财政票据为合法有效凭证；（三）支付给境外单位或者个人的款项，以该单位或者个人的签收单据为合法有效凭证，税务机关对签收单据有疑义的，可以要求其提供境外公证机构的确认证明；（四）国家税务总局规定的其他合法有效凭证。因此，要判定收款方取得收入是否应纳流转税，来决定支出是否应取得发票：（1）收款方取得收入应缴流转税，付款方一定要

5、取得发票，作为合法、有效凭证（2）收款方取得收入不纳或法定减免流转税，付款方应凭收据和合同或协议等法律文件，作为合法有效凭证  对于拆迁补偿费，房地产企业出具下列凭证可以税前扣除：A．政府规定的拆迁补偿费标准的文件B．被拆迁人签字的收款收据或收条C．被拆迁户的门牌号码D．被拆迁人与房地产企业签订的拆迁补偿费协议     另外，取得的青苗补偿费不征营业税也就不需要发票。       根据《国家税务总局关于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为营业税问题的通知》（国税函[2008]277号）文件规定，纳税人将土地使用权归还给土地所有者时，只要出具县级（含）以上地方人民政府收回土地使用权的正

6、式文件，无论支付征地补偿费的资金来源是否为政府财政资金，该行为均属于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，按照《国家税务总局关于印发〈营业税税目注释（试行稿）〉的通知》（国税发[1993]149号）规定，不征收营业税。　　根据上述规定，只要出具县级（含）以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件，青苗补偿费不属于按照国税函发[1997]87号文件规定应该征收营业税的情形，而按照国税函[2008]277号文件规定属于不征收营业税的情形，因此，对土地承包人取得的青苗补偿费收入不征营业税，不征营业税也就不需要发票。 2、产权调换形式。拆迁人以易地建设或原地建设的房屋补偿给被拆除房屋的所有人

7、，使原所有人继续保持其对房屋的所有权，这就是我们通常所说的“拆一还一”实物补偿形式。    如果被拆迁户选择就地安置房屋补偿方式，需要从两个方面考虑，  一方面按照31号文件规定确认视同销售所得：对补偿的房屋按照公允价值或参照同期同类房屋的市场价格确定视同销售收入，同时按照税收规定计算确认拆迁安置房屋的视同销售成本。   另一方面，需要确认土地成本中的“拆迁补偿费支出”。因为房屋补偿方式相当于房地产企业向被拆迁户支付货币