商业地产重在经营赢在管理

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1、商业地产重在经营赢在管理商业地产经营需要专业的管理能力和经营素质，从而实现商业项目的可持续发展　　核心提示　　在商业地产开发中，开发商往往比较注重项目投资金额、销售回款，以及商业地产的定位、营销推广等环节，一般很少去关心商业地产开发的最后一环—商业经营管理。殊不知，商业经营管理这个最后的一环，却在一定程度上决定了商铺的现实回报和未来升值空间，决定了投资者的最终利益。从经营管理的角度来看，只有进行符合消费市场的定位、业态的合理区隔、有效地招商和经营整合推广，以及规范物业管理模式，才能促进商业的稳步发展，避免商业后期经营不善。　　伴随着全国各地商业地产后续经营问题的不断出现，商

2、铺“一铺养三代”的神话破灭，一些经营不良的商铺甚至出现了“三代养一铺”的倾向，商业地产开发面临着市场信任危机。尤其是一些场内商铺，由于缺乏良好的定位和有效的招商，出现的后期经营问题更多。　　商业地产经营管理后遗症，不仅使投资者交了学费，同时也使开发商自身付出了昂贵的后期管理成本。由于前期缺少经营管理介入，后期为改变定位高成本调整商户者有之，商场长期亏损者有之，砸掉装修翻版重来者有之，投资者要求退铺告上法庭者有之……一些开发商面对如此严重的经营管理后遗症手足无措，不得不做出回购商铺的痛苦选择。　　商业经营管理，对于进入连锁化的超市百货等业态，早已是一种成熟的行业，而对销售型的

3、商业地产却是一个全新的课题和全新的行业，然而，商业地产也绝非是“一卖就死”那么简单，深圳就有很多销售型的商业地产在经营管理领域获得成功，像早年的东门九龙城、罗湖商业城，近年的宝安电子城、集银皮革广场等都是商业地产的成功之作，有的商场几起几落，经过有效的商业经营管理，终于起死回生，走向繁荣。　　透视商业地产经营管理中的几大顽疾　　纵观近几年商业地产发展，不难发现商业经营低成功率主要有五大因素：首先，开发公司不重视项目后续经营管理工作，近几年房地产开发正处高潮阶段，开发公司一般是多个项目同时开发或连续滚动开发，对商业地产投资偏向于短线投机盈利，急于回笼资金，对项目没有长线经营意

4、识，而商铺投资热更是加剧了开发者忽视经营管理。其二，商业项目开发赶速度，项目规划、业态定位、招商工作等过于粗糙，导致业态定位不准、业态规划不合实际、规模过于庞大等多种负面问题，直接造成项目无法运营成功。其三，商业后续经营管理过于繁琐，开发商没耐心做，经营管理公司对于销售型商业地产的经营管理缺少经验，很难有效介入保障市场运营，导致商业后续经营管理实质上处在真空状态。其四，经营管理方案执行不彻底，有的商业项目承诺组建专业经营管理队伍，开发商也留出专项运营基金，但最后都落实不到位。　　商业地产的发展，近年走过了以下三段历程。一是广告营销阶段。商业地产以纯销售为主，能卖掉就万事大吉

5、，主导营销的是广告宣传以及现场销售人员的技巧。二是招商营销阶段。投资者开始关注谁来经营，开发商为了推销商铺，被动做招商，主导营销的是代理公司，缺少成熟的招商运营团队。三是经营营销阶段。销售需要招商带动，招商要看商业经营手段，商业地产开始导入市场经营概念。　　商业地产的根本问题不在于营销，而在于抓住商业地产的“命根子”——经营管理，解决商业地产的经营管理问题，是商业地产健康发展的必经之路。　　关注商业地产经营管理的六大要素　　现阶段无论是商业地产开发商、策划代理商、经营管理商，无不对商业经营管理畏之如洪水猛兽，均不想介入此项所有商业项目都无法回避的工作，个中原因，倒不是商业经

6、营管理是什么“高科技”，而是大家都对商业经营管理摸不着头脑，即便开发商有心把商业经营好，却不知从何下手。　　其实，从技术的角度来看，商业经营管理并不是无章可寻。要搞好经营管理工作，需要先认清商业项目经营管理工作的重点，抓住定位期、筹备期、进场期、启动期、运营期、稳定期六个时期的工作。　　定位期，为商业运营打好基础。一个具有良好潜力的商业项目应该在项目施工前，就应该有良好的业态经营定位和清晰的招商对象定位，这个时期经营管理方面最重要的是结合业态实际经营要求，对商业的业态分配、铺位分割方式、配套要求等提出具体的方案，以往这方面的工作往往决定于开发商、设计院、代理公司，从物业的实

7、际运营者角度说，经营管理工作在此时就应该提前介入。　　筹备期，为市场运营做好准备工作。在第一个时期工作完成之后，经营管理公司应对商户的招商对象筛选，并做好市场运营的宣传推广工作。举个例子来讲，一般新商业招商有很多都是首次下海缺少经验的商户，经营管理公司在此时一方面要注重筛选有多次经商经验的商户，另一方面应该编撰创业手册等资料，协助创业者顺利入行。另外经营管理公司还应该在此阶段完成自身架构的完善工作，比如建立信息部优化商户上游货源资料，建立终端推广点，为商业未来商圈辐射做基础工作。期间可以不间断加强和商户的交流活动、