1998年房改以来我国住房保障的发展历程与趋势展望

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1、2000人交流群432529468，潛限注规考试！！1998年房改以来我国住房保障的发展历程与趋势展望张璐摘要：1998年房改以市场化改革为导向，建立了我国新的住房制度，并预期建立以经济适用住房为主的住房供应体系。然而，受外部经济环境和国家发展导向的影响，住房保障的定位和制度体系发展经历了一系列波折和变化，总体上以2008年为分界点可分为两大阶段。改革初期，在土地财政和GDP绩效考核导向下，房地产市场迅猛发展而政府保障职责却相对缺失，致使住房经济功能和社会功能发展失衡，低收入家庭的住房困难日渐凸显。2008年以后，国家住房发展重点逐渐转向

2、保障领域，通过大力推进保障性安居工程建设，极大提升了保障性住房的供应规模，有效促进了住房供应体系由“重市场轻保障”向“市场配置与政府保障相结合”转变。未来，由“配售主导”转向“租补并举”、由“保障户籍”转向“覆盖常住”、由“规模集聚”转向“倡导混合”、由“增补数量”转向“优化存量”仍将成为我国住房保障发展的重要特征与趋势。关键词：房改住房保障历程趋势1我国住房事业与住房保障的发展历程1998年房改正式启动了我国住房市场化进程，对于我国住房改革发展具有划时代的重要意义。此后，伴随国家社会经济状态的变化，我国住房发展目标及住房供应体系经历了一

3、系列的重大变化，其中住房保障的定位和发展也相应呈现出一系列改变。在这一渐进式改革发展的历程中，总体上体现出由“重市场、轻保障”向“市场与保障并重”转变。根据住房经济功能和社会功能发展侧重的改变，可以2008年为分界点，将其历程划分为两个大阶段，其中又各自包含若干亚阶段。2000人交流群432529468，潛限注规考试！！图11998-2014我国住房改革发展历程示意资料来源：自绘1.1深化房改与市场发展阶段（1998-2007）这一阶段是我国住房制度改革从探索走向实施深化的重要起步时期。市场的发展极大地提升住房供应能力，但伴随房地产业迅速

4、成为国家新兴经济增长极，土地财政也成为地方政府“经营城市”的重要基础，无论是中央政府还是地方政府，都更为强调住房的经济属性。这一时期房地产市场发展迅速，而住房保障的供应和制度构建却相对薄弱，致使住房供应体系逐渐演变成以市场绝对主导的局面，也引发了房价高涨和低收入家庭住房困难的社会问题。图21998-2007我国住房改革发展中的重要政策总结资料来源：自绘1.1.1市场快速起步，保障建设滞缓（1998-2003）90年代末期，为缓解国企改革深化带来的失业压力和1997年亚洲金融风暴引发的经济增长下滑，国家采取了一系列积极扩张性财政政策，房地产

5、业被作为了拉动消费和带动相关建设行业的新增长点。1998年国务院发布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（即23号文），明确指出：停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化。这一文件标志着福利分房的结束以及新的住房制度的建立。随着此前积压住房需求的集中爆发，房地产业迅猛发展，并使得居民住房条件得到明显改善。在这一背景下，2003年国发18号1文将房地产行业定位于拉动国民经济发展的支柱产业之一。表11998与2003主要住房发展数据对比主要发展数据1998年2003年房地产开发投资额（亿元）361410154新开工住房面积（万

6、㎡）1663854708人均住房建筑面积（㎡）18.725.3资料来源：中国统计年鉴然而，伴随市场对蓬勃发展，住房经济属性日益受到重视，而民生保障属性却出现淡化趋势。由于国家没有明确住房保障体系的概念，如果将面向最低收入的廉租住房和中低收入的经济适用住房视为住房保障体系，则房改初期提出的“以经济适用房为主”的住房供应体系预期建立的是一种广覆盖的，以保障为主的住房供应制度。而事实上，以房地产开发为主的土地出让金逐渐成为地方政府的重要税收来源，房地产对GDP和绩效考核的影响日益明1《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（国发[2003

7、]18号文）显，这导致地方建设经济适用住房的积极性不断下降。2000年以后，经济适用住房新开工面积持续下滑，占全国住宅新开工面积的比例也从房改初期的17%左右下降为2003年的11%。住房供应体系出现市场绝对性主导的趋势。国发18号文中将住房供应体系的发展方向修改为“逐步实现多数家庭购买或承租普通商品住房”，这也体现出当时国家对这一发展态势的认可和鼓励。图31998-2003年经济适用住房建设情况分析资料来源：历年中国统计年鉴，其中保障房面积采用经济适用住房面积1.1.2市场调控启动，保障体系健全（2004-2007）经历5年的平稳增长以

8、后，国家持续宽松货币政策带来的流动性过剩现象开始出现，房地产出现投资过热的问题，引发了房价的快速上涨。2004年和2005年，房价同比增长分别高达19%和13%，“购房难”开始成为社会热议的民