促进房地产业健康发展的税收制度及政策研究

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1、促进房地产业健康发展的税收制度及政策研究近几年来，我国房价不断上涨，迫使我们要更加关注房地产行业相关的税收制度及政策。目前我国的房地产税收制度是分税制后形成的制度，难以解决迅速发展的房地产市场突出问题，如房价猛涨、投资过热、低买高卖、土地闲置等问题，整合已出台的房地产税收政策，修订、增加能促进房地产业健康发展的税收制度及政策研究成为摆在税务机关面前的重要课题。   一、我国房地产税收现状及存在的问题   （一）征税环节繁杂，涉及税种多。房地产税收包括土地使用权的取得和房地产的开发、经营和保育等多个环节。土地使用权取得环节涉及的税种有企业所得税（或个人所得税）、营业税、印花税

2、、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、耕地占用税。房地产开发环节缴纳的税种主要有营业税、企业所得税（或个人所得税）、城镇土地使用税、土地增值税、城市维护建设税、教育费附加和固定资产投资方向调节税（以下简称投调税）（自2000年初暂停征收）。房地产经营环节缴纳的税种主要有营业税、土地增值税、企业所得税（或个人所得税）、城市维护建设税、教育费附加、印花税、契税等。房地产保育环节缴纳的税种主要有城镇土地使用税、房产税、营业税、企业所得税（或个人所得税）、印花税等。就税（费）种而言，房地产业主要涉及12个税种，是涉及税种最多的一个行业。     （二）“小产权房”税收政策界定不

3、明晰，房地产登记管理制度不统一。目前，在房地产业中，“小产权房”税收问题争论较大，该不该征税？该在哪个环节征收？该征多少？一直是税务机关一个不明晰的问题。首先是取得土地使用权环节税收不能实现。本阶段的土地一般未出让，多属集体土地。其次是房地产开发环节税收难以实现。本阶段开发商资质条件差，小“包工头”、小“开发商”较多。最后是房地产销售或转让阶段可实现税收但税收收入严重不足。目前，全国各地因拆迁而建的还房越来越多，这些房屋仍建在集体土地上，还房户多房销售引发的税收问题各地执行不统一，税收流失严重。房地产登记机关在房管部门，税务机关对房地产信息不了解或了解不全面，很难掌握单位和

4、个人所有房产信息，利用房产面积、数量等指标抑制房价很难实现，税收的调控作用得不到发挥。   （三）存在重复征税（费）的现象。我国房地产税收制度税种繁多，重复征税，在同一环节征收多种税收，同一种税收又存在多种环节。如以土地为课税对象既征收耕地占用税又征城镇土地使用税；对房屋租金收入，既征收营业税，又征收房产税；对房地产产权转让收入征收的税种就更多了，除营业税及附加、土地增值税外，还要征收所得税；对房地产产权转让环节时所签订的产权转移书据，除征收印花税外，还要缴纳契税。同时，房地产市场税费体系混乱，以税代费、以费挤税现象普遍。如城建税实际上是为补充城市维护建设资金而向对从事生产

5、、经营取得收入的单位和个人征收的一种费。另据调查显示，在房地产开发的整个过程中，税收为建筑成本的9％，而各种费用高达41％；2005年山东房地产开发费用支出最高占到三分之一，费挤税现象严重。税种繁多、重复征税、多层收费是房价上涨最直接的原因之一。   （四）计税依据不合理。我国涉及房地产部分税种的计税依据不合理。如对自用经营部分的房产税是以房产原值扣除10％-30％的余额为计税依据；对城镇土地使用税则以纳税人实际占用的土地面积为计税依据。这两种计税依据未体现房地产的时间价值和土地的级差收益，房地产税收收入无法随着房地产的增值而增加，税收政策起不到目标调控作用。另外，我国的土

6、地出让制度不合理，我国目前的土地出让制度是土地批租制，根据土地用途期限分为40年到70年不等，这种一次性支付几十年费用的制度一方面加大房地产的建设成本，抬高了房价，另一方面又造成政府“寅吃卯粮”的现象，不利于土地资源的合理利用和城市的可持续发展。   （五）征税范围过窄。部分涉及房地产税收的税种征税范围过窄，阻碍了房地产市场主体的公平竞争，同时导致税源流失。如房产税和城镇土地使用税征收范围都仅限于城市、县城、建制镇、工矿区，不包括农村土地。随着城市化规模的日益增大，大量开发商将新增项目建在距离城市较近的农村，占用我国有限的耕地面积，城郊结合部成了房地产税收的“避风港”。同时

7、房产税在城市免税范围过大，个人所有非营业用的房产都属于免税范围，房产所有人纳税意识淡漠。   （六）重流通，轻保育。在现行房地产税收制度下流通环节税种较多，税负较重，而在房地产的保有环节税种较少，税负较低，且部分税种的免税范围过大。资料显示，在房地产的流通环节，税负水平已达到30％-40％。这种重流通的局面一方面造成房地产的合理流通受限，使新建商品房价格上涨，另一方面又助长了房地产的私下交易，阻碍房地产市场的健康稳定发展。而轻保育的局面使投资者不必为保育房地产而纳税，造成房地产资源的浪费。   （七）税收行政效率低