【精品】促进房地产市场健康发展的税收制度研究

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1、促进房地产市场健康发展的税收制度研究内容摘要：房地产市场过热、房价过高是我国当前经济社会发展中面临的重大问题。自2009年底开始的针对房地产市场的新一轮宏观调控，从目前情况看，效果也并不明显。本文认真分析了我国现行房地产税收制度在宏观调控中存在的问题，通过中外房地产税收制度的对比，借鉴国际经验,提出了完善我国房地产市场税收调控，促进我国房地产市场健康发展的对策。关键词:房地产税收制度稅收调控1998年实施住房制度改革以来，我国房地产行业从无到有迅速发展，目前已成为带动国家经济发展的重要支柱产业。但近几年房地产价格逐年攀升，屡创新

2、髙，不仅严重阻碍了普通居民基本消费需求的满足，也使得国民经济面临巨大风险。自2009年11月起，为遏制房地产市场价格进一步上涨的势头，稳定房价，政府加大了宏观调控的力度，但除北京、上海等一线城市房价稍有下跌外，其他地区尤其是中小城市，房价仍在继续走高。有专家预测，政府若不能制定更有效的调控政策，2010年四季度房价可能再次大幅攀升。继续加大对房地产市场的调控力度，势在必行。作为国家宏观调控的重要手段之一，税收制度在国家房地产市场调控过程中一直备受关注。加强对促进我国房地产市场健康发展的税收制度的研究，改革和完善我国现有的房地产税

3、收制度，对于平抑房价、促进房地产市场的健康发展以及完善我国的税收制度体系都有着重要的意义。一、我国房地产市场存在的主要问题及原因（-）当前房地产市场存在的主要问题我国当前房地产市场存在的主要问题是持续快速上涨的高房价。近年来，房地产价格节节攀升。以2009年为例,全年房地产成交量近9.4亿平方米，估算均价约4695元/平方米，平均每平方米上涨813元，年涨幅达到24%,居各行业之首鳥从房产租售比（房屋月租和总价的比值）来看，据美联物业发布的数据显示，2009年11月以来，北京的平均房产租售比已超过1：500,上海的租售比平均为1

4、：500,深圳为1：450。而按照国际惯例衡量，当这一比值超过1：300,则表示房产投资价值变小，房产泡沫开始显现。从房价收入比（住房价格与家庭年收入）来看，据社科院《经济蓝皮书》所示，2009年城镇居民房价收入比达到8.3倍，农民工的房价收入比为22.08倍，而对于农民的城镇房价收入比则为29.44倍。按照国际惯例，当一地房价收入比超过5倍时，被认为该地房屋购买力'‘极低”；超过六倍时，被认为属于房地产泡沫区；而超过七倍以后，则被认为“国际房价最难承受地区”%当前持续上涨的高房价对我国经济社会发展危害极大：一是严重妨碍了居民自

5、住型住房需求的满足。近年来，随着城镇化进程的加快和年轻家庭的大量涌现，自住型的住房基本需求迅速增加。但由于房价过高超过了不少家庭经济承受能力，基本需求不能得到有效满足，极大地影响了城镇化的进程，也容易滋生不安定因素。二是房价持续上涨产生的高额利润引导社会资金向房地产市场过度集中，从而导致其他行业发展投资不足，造成国民经济结构失衡。三是高收入群体凭借经济实力参与房地产投机，获取因房地产价格上涨而产生的巨大财富增值，低收入者为满足基本住房需求而被迫房地产下游产业产品价格上涨，诱发通货膨胀。承受高房价剥削,贫富分化进一步加剧。四是房价

6、暴涨带动■■■（二）房地产价格持续上涨的原因从理论上讲，房地产的价格应当取决于房地产的收益和效用。可是，当价格异常膨胀，严重背离其真实价值时，泡沫也就不可避免地产生了。房价之所以偏离其基础价值，受诸多因素的共同影响，房地产供给缺乏弹性、投机性需求过剩和银行信贷的推动都是重要原因。1.房地产供给缺乏弹性。房地产业是从事土地开发投资与经营的行业，土地是一切房地产经营活动的载体。众所周知，无论是土地还是地段，都属于稀缺产品，是一种有限的、几乎不可再生的资源。在资本、劳动力和土地这三要素中，土地的供给弹性最小，近乎于一条垂直的曲线。因此

7、，与其他生产要素和商品相比，房地产业的供给弹性也相对较小，而需求弹性则相对较大。弹性理论表明，在经济发展中,随着需求的增长，供给弹性越小的商品，价格上涨也就越快;哪种产品的弹性小，厂商就会通过涨价来获得更多的总利润。因此，房地产市场的出让方具有天然的提高价格的倾向。2.投资性需求和投机性需求过剩加剧供求失衡。房地产不但具有独特的商品使用属性，而且还随城市发展而增值，具有投资属性。通过改革开放三十年的积累，我国已经有一部分富裕起来的家庭，除去必要的生活开支外，尚有部分积蓄，因而产生了投资需求。与其他投资方式相比，投资房地产市场不需

8、要太多技术和专业知识，操作简单，风险小、收益高，因此"炒房”也成为普通老百姓“炒股”之外的又一重要投资渠道，甚至出现了职业炒房客。由于房价不断涨产生的心理预期，使人们购房欲望更加强烈。海外和国内大量投机资金的涌入，加剧了房地产市场供求失衡。房价上涨吸引更多投资性