关于养老地产的初步研究

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1、关于养老地产的初步研究2010年12月27日，万科正式宣布进入老龄化住宅开发运营领域。与此同时，不少开发商正跃跃欲试，首创、保利、华润等地产公司先后专门成立养老产业研究团队。泰康人寿、中国人寿等保险公司也纷纷启动养老产业项目。一时间，各方对于养老产业的关注不断提升。在国家对房地产调控政策不断收紧、遏制房价过快上涨力度日趋加大、央行不断上调准备金率及加息收紧信贷的环境下，传统房地产业逐渐进入微利时代。鉴于此，研究中心通过实地考察北京两个养老社区并吸收借鉴了国寿投资股份有限公司战略发展部关于美国BelmontVillage公司和上海亲和源的考察案例，初步研究了养

2、老地产的运营模式，以供集团在探索该领域时的前期参考。对养老地产的研究框架主要分为以下几个部分：第一部分从何为养老地产入手，介绍了养老地产的概念、发展历程及国内外养老地产类型，第二部分研究了我国养老产业的准入门槛和优惠政策；第三部分从房地产企业和保险公司两个投资主体分别研究了其现行的商业运营模式；第四部分具体研究了两个经典案例和实地考察调研情况；第五部分针对公司部署培育养老地产提出相关建议。53/53目录一、何为养老地产41、养老地产概念42、养老地产发展历程43、国内外养老地产类型7二、中国养老准入及优惠政策13三、养老地产的商业运作模式18（一）房地产企业

3、投资养老地产的商业模式19（二）房地产企业投资养老地产的融资模式22（三）保险公司投资养老地产的商业模式24四、养老地产的典型案例28（一）美国BelmontVillage公司28（二）上海亲和源养老社区35（三）实地调研北京养老社区421、北京太申祥和山庄422、北京太阳城银龄国际老年公寓44五、金融街集团进入养老地产的可行性分析48（一）建立新型地产模式，谋求长期稳健发展48（二）对集团培育养老地产的建议5053/53按照世界卫生组织的标准，当某国家或地区60岁以上的老人超过总人口数的10%时，就步入了老龄化社会。据全国老龄工作委员会办公室统计发布的信息

4、，截至2009年年底，全国60岁及以上老年人口已经达到1.67亿人。到2011年，中国老龄人口会达到13%；到2020年，中国的老龄人口将接近30%。预计到2050年，全国老年人口总量将超过4亿，占总人口的1/4以上。北京市截止2009年底，户籍老年人口已经达到226.6万人，占户籍人口的18.2%，北京已进入中度老龄化社会。目前，生活不能自理和生活半自理的老人占老年人口的14%，约32万人，全市户籍老年人口中80岁以上的高龄老年人口为32.6万，占14.4%，纯老年家庭人口为41.5万，占老年人口总数的18.3%。“十二五”时期，北京市老年人口将持续快速增

5、长，预计2015年增长到340万人。市政府计划到2020年4%的老年人入住养老服务机构集中养老，但市政协进行的民意调查显示，4000多位参与调查的市民中希望将来入住养老机构的占参与调查总数的24.5%，远远高于政府所预期的4%，选择依托社区居家养老的占53.3%，明显低于政府所预期的90%。53/53但现阶段，我国养老产业和养老服务的发展还相对滞后。目前中国每千名老年人拥有的养老机构床位数只有11.6张，即只有1.16%的老年人能入住养老机构。居家及社区养老配套设施建设严重滞后，难以满足大多数老人居家养老的需求。2010年我国老年市场需求将达到１万亿，但每年

6、为老年人提供的产品还不足500亿元。尤其在养老住宅的供应方面，虽然刚刚起步，其长远的经济和社会效益不容忽视。在此背景下，地产行业作为独特的载体，与养老产业产生了更为多元化的结合与互动，新型的“养老—地产”模式由此应运而生。一、何为养老地产1、养老地产概念养老地产是指老年人长期生活的包括经济供养、生活照料和精神慰藉三个基本内容的居住场所，包括老年住宅、老年公寓、干休所、老人院（养老院）和托老所，也包括普通住宅中供老年人居住或是使用的部分。养老地产一般由老年人居住建筑和老年人公共建筑两部分组成。养老地产可以分为四类：适老化通用住宅（包括自住型老年住宅），专门老年

7、住区（老年社区），养老院、敬老院、老年福利中心等福利性机构，老年公寓。2、养老地产发展历程53/53老年住宅70年代初创于北欧，目前在发达国家已盛行，如美国、加拿大、瑞典、荷兰、日本都有不少规模的老年住宅。（1）国外老年住宅的演进过程尽管美国出现了许多深受老人欢迎的老年社区型的老年住宅，但从世界各国老年住宅整体演变趋势看，发达国家的老年住宅经历了从无障碍老龄住宅到混合的演变式住宅，再到适应老龄社会的通用住宅的演进历程。无障碍老龄住宅这种住宅是在老人的视力、体力等功能下降的基础上，针对老人不方便的地方，在设计时加以考虑。通常一个住宅小区只建1—2栋，栋内有专门

8、为老人服务的系统。这种住宅一方面造价比较高，另一方面