养老地产的养老模式与规划设计初步研究

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1、养老地产的养老模式与规划设计初步研究　　【】文章阐述了老龄化社会的问题，分析了老龄人群养老功能需求，解析了不同养老地产模式特点，探讨了相适宜的规划设计手法。　　【关键词】养老地产养老模式养老规划　　1引言　　根据统计，65岁及以上的人口比率占到总人口7%，该区域就被称为老龄化社会，超过14%就被称为老龄社会，目前中国已凸显的社会问题：　　◇我国面临着严重的人口老龄化趋势：中国从2001年已进入老龄化社会，在2008年民政部的统计报告中显示，全国65岁及以上人口占总人口的8.3%，60岁及以上人口

2、占总人口的12%；　　◇四二一家庭结构：中国的独生子女政策导致家庭结构成为四位老人+一对夫妻+一个子女，随着社会竞争的激烈性加剧了年轻家庭照顾老人的难度，使得年轻一代陷入事业人士社会角色和孝顺子女家庭角色的冲突之中。　　老龄化趋势与家庭结构的冲突已成为关乎国计民生、民族兴衰的重大问题，中国政府积极应对并进行了长期规划，发布的《中国老龄事业发展十二五规划》和《社会养老服务体系建设规划》中强调：要抓紧构建以居家养老为基础、社区服务为依托、机构养老为支撑的养老体系。　　2养老地产模式研究　　2.1养老

3、功能需求分析　　养老地产服务于老龄人群，目标是提供一个可以让老龄人群享受乐龄人生、享受健康生活的空间和环境，其应有效解决好老龄人群的生理与心理问题：　　◇老龄人群生理：体能下降、视力下降、行动不便、自理力差、身体多病等　　◇老龄人群心理：空闲感、黄昏感、孤独感、失落感、冷落感、失衡感等　　老龄人群需要面对自身与周边众多不利因素，并经历着一个从可以生活自理至半自理、不能自理、生命关怀的必经路程，在这个过程中老龄人群所期望的养老地产应具备：　　◇生活居住功能：符合老龄人群身体状况的舒适生活和居住环境

4、；　　◇娱乐交流功能：符合老龄人群喜好特点的舒心娱乐和学习环境；　　◇康体养生功能：符合老龄人群心理状况的静怡康体和养生环境；　　◇医药护理功能：满足老龄人群健康理疗的快捷医治和护理环境；　　◇精神实现功能：满足老龄人群精神需求的人文再现和融入环境；　　◇服务保障功能：满足老龄人群不同阶段的系统服务和保障环境；　　◇便利交通功能：满足老龄人群出行探望的便利道路和交通环境；　　2.2养老地产模式解析　　养老功能需求不同，所对应的养老地产模式不同，而且养老功能需求和养老模式会随着老龄化社会递进趋势而

5、发展变化，其特点：　　◇老龄化社会递进趋势：第一阶段为老龄化社会初期，第二阶段为老龄化社会中期，第三阶段为老龄化社会加剧期；　　◇运营主体：第一阶段为以政府为主，第二阶段为以政府与投资商并行，第三阶段为以投资商为主；　　◇保障规模：第一阶段为单一类型并可保障部分人群，第二阶段为多混行类型并可保障区域人群，第三阶段为完善保障体系并可覆盖各类人群。　　◇物业产权：第一阶段为以公共设施（多以租用床位方式）为主，第二阶段以商业设施（多以出售使用权、部分出售产权）为主，第三阶段为以多种产权混行（多种出售产

6、权、使用权或租用方式并存）为主；　　◇养老模式：第一阶段为传统养老院；第二阶段为老年公寓；第三阶段为老年社区；　　我国养老地产处在第二、三阶段的交替发展过程中，国内政府及企业进行了多方面探索研究与开发建设，并提出了众多新理念与新模式，目前养老地产模式：　　◇社区居家型：以房地产开发商建设为主、政府扶持为辅，在居住社区开发建设中根据居住区规模配建独立或组团的养老住宅、养老公寓、养老设施等多种养老产品，以覆盖居家型人群为主。该模式核心竞争力是好的居住氛围和便利的服务设施，居住人群有较舒适的居家环境。

7、　　◇医疗护理型：以医疗机构与专业养老机构联合建设运营为主，在医疗机构区域就近配建独立或组团养老设施，以覆盖介护介助型人群为主。该模式核心竞争力是优质医疗资源和专业医疗服务团队，居住人群有较高的安全保障。　　◇康体养生型：以房地产开发商与专业运营机构联合建设运营为主，在文化或生态资源良好的区域配建养老综合社区，以覆盖居家型或康复型或自助型人群为主。该模式核心竞争力是优质的环境资源和养生理念，居住人群有较好的心理感受。　　3养老地产规划研究　　养老地产的各类产品设计，应综合考虑养老模式所对应客户人

8、群和后期运营的特点，并应从选址、规划、建筑、景观、设备五方面进行详细研究：　　◇选址：应综合考量社会环境、区域外部、项目内部三个因素（社会环境因素应包含城市发展趋势、区域人口状况、政府政策环境，区域外部因素包括气候条件、资源状况、交通情况及配套设施，项目内部因素为地块自身条件），并遵循天时地利人和的选址理念。如康体养生型养老地产，建设区域应具备的社会环境因素为区域内有10%以上的老龄人群、经济收入水平较高、当地政府有政策扶持，应具备的项目外部因素为区域气候温和、有湖泊或森林资源、1小时交通圈、有