养老地产的政策法律研究

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1、在养老地产新兴且政策法规不健全的当下，律师在对养老地产提供法律服务期间要了解的养老地产发展的起源、背景、政策法规、其一般盈利模式等，以及未来该新兴产业发展的趋向。主题、关键词：     养老地产、盈利模式、程序及政策法规的导向     现在有一个房地产界很热的名词，就是“养老地产”。这个概念距今已经出现5年了。许多企业纷纷驻足养老地产。如世联地产（系专业咨询机构）的董事长陈劲松今年四月份说过：“养老地产发展前景大好，被视为一块诱人的大蛋糕”，房企、险企纷纷涉足以分得一杯羹。”①针对这一现象，我们要了解什么是养老地产？养老地产是做什么用的？它与房地产开发有什么区别？养老地产有哪些政

2、策、法律规定?关于养老地产常识性知识。   一、养老地产的国内外起源：    1.首先谈谈养老地产这一概念的起源：人口老龄化和经济的逐步发展，促生养老地产。在美国、日本，养老地产已经不是新型的事务，而是有了相对成熟的养老产业发展模式。37    在美国的太阳城（在美国，人们不把老年人称做夕阳，而是叫做太阳）。太阳城中心（SunCityCenter）因此而得名。太阳城是美国较大的老年社区之一。该中心始建于1961年，坐落在佛罗里达西海岸，现有来自全美以及世界各地的住户1.6万户，并一直处于持续增长的态势。美国太阳城整个社区由包括“太阳城中心”(独立家庭别墅)、“国王之殿”(连体别墅

3、)、“湖中之塔”(辅助照料式住宅和家庭护理机构)、“庭院”和“阿斯顿花园”(出租的独立居住公寓)以及“自由广场”(辅助照料式住宅和家庭护理机构)六大居住社区。以上各社区共同享用一个邮局、超市、医疗机构、银行和教堂。     日本早在30年前就对养老产业关注，他们的养老机构更注重人文关怀，我们国家在养老服务上，开始向日本学习。我国上市公司新华锦的服务团队都是上日本进行培训的。②     2.其次国内的养老地产刚刚兴起，但国际上很多发达国家早已步入老龄化社区，并有着丰富、成熟的养老地产开发模式。近几年，中国的各种养老机构、开发商纷纷走出去参观、学习，于是，国外的一些经典项目也成了中国

4、养老地产的样本。通过这些“样本”，我们也许能感悟到“中国养老地产”的未来走向。     我国目前经济虽然有一定的发展，但是养老地产的出现是因为具有独特的社会背景。37     我国的传统是百事孝为先，长期封建和儒家思想普遍重视家庭价值；法律规定父母子女之间有赡养抚养的义务；我们处于发展中国家阶段，老年人处于未富先老；独生子女的政策导致四二一结构；以家庭为主体，以社会、政府为辅。在5-10年之后，老年人口的规模和老龄化趋势将更加凸显。    （1）人口老龄化：根据国发2013第35号《国务院关于加快发展养老服务业的若干问题》我国已经进入人口老龄化快速发展阶段，2012年底我国60周

5、岁以上老年人口已达1.94亿，2020年将达到2.43亿，2025年将突破3亿。    （2）空巢老人、失能老人增加：目前增加到3300万的失能老人，4万个养老机构里面只是50％不到的收养老人，比例只有23.5％，城乡老人的空巢率到了50％。    （3）人口结构变化：因独生子女政策实施了30多年，家庭人口结构造成了一对成年夫妻要养四名老人和一个子女，若放开计划生育，这对成年夫妻只能加重负担。     （4）养老机构的改革：随着社会发展，目前养老的形势非常严峻，我们“十二五”的床位目标是30万。养老机构改革已经提上日程，公建民营私有化已经在今年开始改革。     二、概念及实质3

6、7     养老地产的概念，目前还不清晰明确，没有政策、法律上的界定。通过查阅收集专家评论，笔者认为相对合适的表述是：这是两个第三产业的结合，养老服务业和老年房地产业的结合体。在中国老龄产业协会的老龄产业十大行业当中，就有这两个部分。2014年7月份陈劲松答记者问中，对养老地产的现状发出评定：谈养老地产的实质 “养老地产最需求的是服务”。其关键是养老服务业。③这是养老产业的一种。     这两个行业的投资主体和盈利模式都是不一样的，养老服务业的投资主体是民营非企业或者民营养老公司。房地产就是房地产开发公司的投资企业，养老服务业的盈利来源主要是会员费和服务费。房地产业的主要来源是房

7、屋销售和房屋出租，这是两个不同的行业，利润来源也不一样。很多朋友一开始介入养老地产的时候，经常会把这两个行业的盈利来源混为一谈，不是很明白的朋友觉得是不是房地产行业介入养老？房地产行业的利润好像就总是暴利，而养老服务业应该是一个福利性、非营利性的，实际上养老服务业除了民非、公益性的性质以外，养老服务业本身更需要社会力量参与，也是要盈利的，没有盈利，企业就没法发展。养老地产主要依靠开发利润和养老服务业的结合创造一个细分的开发领域。许多房企布局养老地产，预示着养老地产可以进行市场化运