浅析养老地产用地政策

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1、解读十八大以来土地制度改革的最新动向——浅析养老地产用地政策［摘要］本文从十八大之前，一些城市对于养老用地政策的探索入手，再对十八大后出台的有关国家层面上的养老用地政策进行分析和解读，最后提出完善的相关建议。［关键词］土地政策养老地产一.引言截止到2013年，我国60岁以上的老年人口突破2亿大关，达2.03亿，中国人口老龄化现彖日趋明显，步入老龄化社会的速度也愈来愈快。基于此现状，党在十八大报告中首度提出“老有所养”的目标，即解决好人民最关心最直接最现实的利益问题，在学有所教、劳有所得、病有所医、老有所养、住有所居上持续去的新进展，努力让人民过上更好的生活。统

2、筹推进城乡社会保障体系建设，积极应对人口老龄化，大力发展老龄服务事业和产业。因此，从这个角度而言，未来养老养生产业和地产存在着巨大的发展空间，近年来，“养老地产”也随即在地产界掀起一股热潮。养老地产是养老的社会主题和地产的商业主题相结合的商品，一般也称老年住宅，是老年化商品经济时代的产物［1］。与养老地产已经发展了儿十年的发达国家相比，我国的养老地产还处于起步阶段，并未形成系统而成熟的发展经营模式,因此，现阶段中国房地产企业、保险公司等民营资本大量注入养老地产领域进行开发建设,其中对于企业前期资金投入影响最为重大的，决定养老地产项目商业模式和融资前景的因素就是

3、养老地产的用地性质。二.各城市初探的养老用地政策早在十八大以前，一些大城市已经开始探索建立和完善养老制度，并出台了一些包括用地政策在内的政策和措施。北京市于2008年出台《关于加快养老服务机构发展的意见》，规定对政府投资，由各级民政部门、政府兴办的社会福利院等为主体建设的养老设施，经审核确认划拨用地目录的，采用划拨方式供地；对企业利用自有用地，在取得项目、规划条件等相关批准文件后，明确为养老设施的，经市政府批准，可协议出让；对其他非政府投资，利用国有建设用地的养老设施项目，采収招、拍、挂出让。重庆市于2012年出台《关于扶持发展社会办养老机构的意见》，指出要界

4、定养老设施范围，养老设施专门指为老年人提供生活照料、康复护理、文化娱乐等服务的房屋和场地设施，不包含老年酒店、宾馆、会所、商场等商业设施。此外，还规定新建和扩建非营利性社会办养老设施建设项冃用地，可划拨用地；营利性社会办养老设施建设项目用地，釆用招、拍、挂出让。杭州市于2010年和2011年分别出台了《关于加快推进养老服务事业发展的意见》和《关于加快推进养老服务事业发展的实施细则》，将养老事业体系定位成“以居家养老为基础，社区服务为依托，机构养老为辅助”的机构模式；明确对福利性和非营利性养老服务机构，采取划拨方式供地，对营利性养老服务机构，采収招、排、挂出让或

5、租赁方式供地。南京市于2006年出台《关于动员社会加快发展老年人社会福利机构的意见》，规定对属于政府投资建设的非营利性老年人社会福利设施用地实行划拨供地；对于社会投资的营利性养老设施用地，以挂牌方式出让。据有关数据显示[2],自2000年起，儿大城市已供应养老用地数暈，以及分别用划拨方式和招、拍、挂方式获得的土地数量汇总如下表：城市已供应养老用地（块）以划拨方式（块）以招、拍、挂方式（块）重庆30291厦门L050杭州13103南京431由上表数据可清晰的看出，从政策的角度，至少在十八大右开之前，我国対于养老地产用地的供应方式是以划拨为主，同吋，尝试着在招、拍

6、、挂的方式上进行探索。而瓦有关养老地产用地的政策和制度多以城市为单位，并无国家层面上统一规范的养老用地政策。因此,难免会出现养老地产定位不明确；养老规划与城市规划、土地利用规划衔接不够；养老用地政策针对性不强等问题，从而导致在实际供地中，在养老用地的地类、土地用途和年限、供地规模、供地方式、供地后管理等方面存在诸多不规范的操作。三•十八大以来养老用地政策的解读十八大以来，随着我国人口老龄化形势的加剧和城镇化进程的加快，养老用地的需求也随之增加，这就意味着在不久的将来，其在我国土地供应中的所占比例会逐渐提高，成为一个主要用地类型。因此，仅区域型的养老用地政策已无

7、法适应大力发展养老服务产业的需求。因此，基于现状，我国于2014年年初至今已就养老设施用地连续3次发文。年初，住房和城乡建设部、国土资源部、民政部、全国老龄办联合下发《关于加强养老服务设施规划建设工作的通知》；2014年4月，国土资源部单独下发《养老服务设施用地指导意见》；5月，民政部、国土资源部、财政部、住房和城乡建设部四部委联合下发《关于推进城镇养老服务设施建设工作的通知》，同时要求将养老服务及相关设施建设纳入社会发展规划、土地利用总体规划和相关城乡规划屮。3次发文屮，《养老服务设施用地指导意见》也是我国首次从国家层而上，对我国养老地产用地，分别在用地范圉

8、、土地用途和年限、供地计划、分类用地监