大托镇项目合作开发分析报告(提交)1022

《大托镇项目合作开发分析报告(提交)1022》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在教育资源-天天文库。

1、深圳华仁地产策划地产前沿华人先锋大托镇项目合作开发分析报告2009/10/199深圳华仁地产策划地产前沿华人先锋大托镇项目合作开发分析报告一、区域市场分析（一）区域概况大托镇位于长沙市南大门，毗邻省政府，是长株潭三市经济一体化核心区域，是长沙市“拓城兴南”战略实施的主战场，充分发挥着融城核心位置的区位优势和政务中心城区形成的资源优势。湖南天心环保工业园位于大托镇，是2002年12月报经省人民政府批准设立的省级工业园。按照“功能布局合理,建筑景观优美,土地利用高效,生态环境宜人”的基本思路，突出与长株潭一体化的“南部新

2、城，融城核心”的城市产业定位相配套。在产业发展规划上，致力于“一带”（新型工业带），“一圈”（国际商贸圈），“一园”（总部经济园）的产业集群规划。交通方面，区域未来规划有地铁1、4号线、长株潭轻轨，领导新城交通枢纽核心地位。（二）区域竞争细分中信新城1、重点楼盘分布状况区域内在售楼盘中，以别墅、洋房的楼盘为主，如龙湾国际社区、格兰小镇、橘郡、御邦等，电梯房有中信新城、怡海星城、韶峰尚南苑。由于区域内建有军事机场，因此电梯房整体限高50米。9深圳华仁地产策划地产前沿华人先锋2、产品供应状况楼盘名称占地面积（亩）建筑面积

3、（㎡）容积率套数产品类型在售户型及配比备注户型面积（㎡）比例中信新城2400225万1.40/小高层、别墅、主题商业广场一房55-8526%目前在售产品为二期的青年社区和一期城市广场尾房二房54-8774%三房143/四房143/怡海星城1043230万2.220000小高层、高层一房56-7995%部分为定向开发二房83-103三房105-135四房1605%龙湾国际社区949120万1.5811090小高层、独栋别墅、联排别墅洋房141-20330%小高层为二期开发联排214-23145%独栋35025%格兰小镇

4、42930万1.53928小高层、独栋别墅、联排别墅洋房167/目前小高层未推联排222-267/双拼346-385/独栋432-874/橘郡42938万0.55278洋房、联排、独栋洋房三房131-14828%三期小高层规划待定洋房五房183双拼四房27736%独栋四房232-29636%独栋五房280-288御邦250118784.20.82665多层、联排别墅联排170-180100%/区域内各楼盘的规模较大，均在250亩以上。产品供应以洋房和联排别墅和独栋别墅为主，因此平均容积率较低。未来大部分楼盘将有小高层

5、的规划。3、价格及销售状况楼盘名称均价（元/㎡）销售情况备注中信新城·青年社区对外报价一期4200，二期3900（注：9月促销部分房源85折）二期实际成交均价3500-3600二期一批共6栋，720套，目前销售620套。二批共有9栋，共1000套左右怡海星城3300/部分定向开发龙湾国际社区洋房80-100万，联排别墅120-200万开盘销售3套，9月份共销售20多套房源，目前销售额累积近2亿/格兰小镇/认筹中，推出独栋、双拼、联排/橘郡洋房5600-5700，独栋170万-250万/栋，联排140万-180万/栋。

6、销售欠佳，开盘仅销售一套。目前洋房所剩套数不多/御邦3900（07年）目前主要销售/9深圳华仁地产策划地产前沿华人先锋联排别墅均价5200元/平米（08年3月）二期洋房均价3200-3500元/平米（09年）临街商铺，别墅的价格是区域内最低，产品去化速度最快在售楼盘价格方面，电梯房均价3300-3800元/㎡（其中中信新城其综合定位较中高端，在片区价格中偏高），洋房均价5500-5600元/㎡（御邦在09年上旬推出洋房，整体价格较低），联排别墅均价6000-7000元/㎡，独栋8000-8500元/㎡。销售方面，洋房

7、和别墅，特别是联排别墅的去化速度较好，小高层的去化速度较慢，目前普通置业者对该区域位置不认可，交通、配套尚未完善，影响了电梯房的去化速度。（三）区域市场总结目前该区域的交通、配套等未发展成熟，人气不足，且置业者的认可度不高。但是随着融城发展、交通的规划、市政配套完善、商业氛围提升，加上商品房的价格优势，将吸引周边置业者。区域内的楼盘在产品的户型上拥很大相似性，但是规划、配套、风格完全不同，在利用了外包装提升形象、样板示范区展示、豪华会所装修、提供尊贵服务等基础上，个别楼盘的优势明显。二、地块价值分析（一）地块位置地块

8、位于长沙市天心区大托镇新路村天心环保工业园，北向紧靠中信新城·青年社区。项目四面临路，南临中意路，西南和北向临小区规划路，西北临意二路。另外，靠近为军用机场，对项目有限高要求。地块位置（二）地块现况1、场地条件地块目前是荒地状态，地势平整，靠中意路旁有少许电线杆，还有施工中的9深圳华仁地产策划地产前沿华人先锋国防光缆。地块内的自然景观有活水湖，