最新土地增值税政策解读

《最新土地增值税政策解读》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在教育资源-天天文库。

1、1加计扣除土地费用开发成本开发费用税金土地增值税扣除项目代收费用销售收入视同销售企业自用土地增值税收入项目土地增值税清算2一土地增值税纳税义务人二土地增值税清算单位的确定三清算单位房产类型的划分四预征收入五清算申报六清算审核七房地产转让收入的确认八扣除项目税前扣除的基本原则九扣除项目的计算分摊十土地出让金十一房地产开发成本税前扣除十二利息支出税前扣除十三核定征收十四尾盘销售十五加收滞纳金十六以转让股权名义转让房地产土地增值税政策业务讲解一、土地增值税概述（一）土地增值税的概念土地增值税--------是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的

2、增值额征收的一种税。（二）土地增值税的特点1.在房地产转让环节征收2.以房地产转让实现的增值额为计税依据3.征税范围比较广4.采用扣除法和评估法计算增值额5.实行超率累进税率3二、土地增值税纳税义务人土地增值税的纳税人-------是指转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。【提示1】土地增值税的纳税义务人不论法人与自然人；不论经济性质；不论内资与外资企业、中国公民与外籍个人；不论部门。【提示2】土地使用权、不动产转让：转让方缴纳营业税、城建税、教育费附加、印花税、土地增值税、所得税；承受方缴纳契税、印花税。456第一部分清算要求的相关规定7土地增值税清算条件（一）

3、符合下列情形之一的，纳税人应主动进行土地增值税的清算：（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；（3）直接转让土地使用权的。（国税发[2006]187号《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》、苏地税发[2009]72号《关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》）三个一流考核要求8土地增值税清算条件（二）符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用

4、的；（2）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；（3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。（4）各省辖市地方税务机关规定的其他情况。（规程）（国税发[2006]187号《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》、苏地税发[2009]72号《关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》）9土地增值税清算时限对于符合清算条件规定，应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关报送清算资料。对于符合本规程第十条规定税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的项目，由主管税务机关下达清算通知，纳税人应当在收到清算通知之日起90日

5、内报送清算资料。主管税务机关应在受理纳税人清算资料之日起60日内完成清算审核。（苏地税发[2009]72号《关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》）10土地增值税的清算单位土地增值税的清算单位为国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算。对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。（国税发[2006]187号《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》11土地增值税清算审核1、转让房地产收入的审核2、取得土地使用权支付金额的审核3、开发土地和新建房及配套设施的成本（房地产开发成本）的审核4、开发土地和新

6、建房及配套设施的费用（房地产开发费用）的审核5、与转让房地产有关的税金的审核6、加计扣除的审核12第二部分收入确定的政策规定13转让房地产收入的定义纳税人转让房地产所取得的收入包括货币收入、实物收入和其它收入。（《条例》、《实施细则》）货币收入，是指纳税人转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物产权而取得的现金，银行存款，支票、银行本票、汇票等各种信用票据和国库券、金融债券、企业债券等有价证券。实物收入，是指纳税人转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物产权而取得的各种实物形态的收入，如钢材、水泥等建材，房屋、土地等不动产等。其他收入，是指纳税人转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物产权

7、而取得的无形资产收入或具有财产价值的权利。14转让房地产收入的其他内容：房产赠与转让房地产收入，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。“赠与”是指如下情况：①房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权，土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的。②房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。（《实施细则》、财税字[1995]48号