土地增值税政策解读

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1、土地增值税政策解读1第一部分清算要求的相关规定第二部分收入确定的政策规定第三部分扣除项目的政策规定第四部分其他方面的政策规定2第一部分清算要求的相关规定34清算要求的相关规定1、清算定义2、清算方法3、预征内容4、清算条件5、清算要求6、清算申报451、清算土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。562、清算方法（1）先预征再

2、清算：纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。（2）直接计算缴纳：直接转让土地使用权的等不在预征范围内的情形。673、预征范围除普通标准住宅不实行预征外，对房地产开发企业开发的其他各类房产，均应实行预征。普通标准住宅是指由政府指定的房地产开发公司开发、按照当地政府部门规定的建筑标准建造、建成后的商品房实行国家定价或限价、为解决住房困难户住房困难、由政府指定销售对象的住宅。公共租赁住房、廉租住房、经济适用住房、城市和国有

3、工矿棚户区改造安置住房等保障性住房暂不实行预征。78土地增值税预征的计税依据土地增值税预征的计税依据为纳税人转让房地产取得的收入（包括预收房款、预收定金）。89土地增值税的预征率类型所在区域普通住宅普通住宅以外的住宅非住宅类房产省辖市市区2%3%4%县（含县级市）2%2%3%910土地增值税预征的缴纳期限房地产开发企业销售商品房实行预征的，以1个月为1个纳税期，纳税人自期满之日起15日内申报纳税。纳税人应于取得转让房地产收入（含预收房款）的次月15日内持与购买方签订的房屋买卖合同复印件或预收款明细表向主管地税机关申报预缴土地增值税。10114、清算申

4、报要求纳税人应当对其土地增值税清算申报的真实性、准确性和完整性负责。主管税务机关在受理纳税人土地增值税清算申报时，应当对清算申报表及附列资料进行逻辑性审核，对报送资料不完整或者存在逻辑性错误的，应当要求纳税人在规定的期限内补正。税务机关应当对纳税人土地增值税清算申报结果开展纳税评估。11125、清算条件（应清算条件）符合下列情形之一的，纳税人应主动进行土地增值税的清算：（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；（3）直接转让土地使用权的。1213清算条件（可清算条件）符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税

5、人进行土地增值税清算：（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；（2）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；（3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。13146、清算时限应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的项目，由主管税务机关确定是否进行清算；对于确定需要进行清算的项目，由主管税务机关下达清算通知，纳税人应当在收到清算通

6、知之日起90日内办理清算手续。14157、清算流程1.纳税人主动申请清算的：房地产项目达到应清算条件→纳税人报送相关资料进行纳税申报→税务机关纳税评估或稽查2.税务机关认为有必要进行清算的：房地产项目达到可清算条件→税务机关下发清算通知书→纳税人报送相关资料进行清算申报→税务机关纳税评估或稽查15土地增值税的清算单位土地增值税的清算单位为国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算。对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。（国税发[2006]187号《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》1617土地增值税以纳税人房地产

7、成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。同一开发项目中包含多种类型房地产的，按以下类别作为核算对象，分别计算收入、扣除项目金额、增值额、增值率，缴纳土地增值税：普通标准住宅；其他类型住宅（含普通住宅和非普通住宅）；非住宅类房产。17土地增值税清算计算要素1、转让房地产收入2、取得土地使用权支付金额3、开发土地和新建房及配套设施的成本（房地产开发成本）4、开发土地和新建房及配套设施的费用（房地产开发费用）5、与转让房地产有关的税金6、加计扣除18第二部分收入确定的政策规定19转让房地产收入的定义纳税人转让房地产所取得的收入包括货币收入、实物收入

8、和其它收入。（《条例》、《实施细则》）货币收入，是指纳税人转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物产权而取得