土地增值税清算政策解读

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1、土地增值税清算政策解读邯郸市华文税务师事务所有限公司主讲人：王红强www.hdcwpx.com土地增值税基本政策梳理1土地增值税基本政策解析收入的相关政策及审核要点扣除项目的相关政策及审核要点234课程内容土地增值税基本政策梳理1、出台背景2、立法原则3、特点4、主要政策法规1987年我国对土地制度进行改革，实行国有土地使用权有偿出让和转让，极大地促进了房地产市场的发展，同时，也出现了房地产炒买炒卖现象并日益严重。1993年为规范土地、房地产市场交易秩序，国务院颁布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例》。1995年，财政部出台《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》

2、，对1993年的增值税暂行条例执行过程中的细节进行了详细规定。政策出台背景立法原则(一)要有效的抑制炒买炒卖房地产，牟取暴利的投机行为，防止扰乱房地产开发和房地产市场发展的行为。土地增值税以转让房地产的增值额为计税依据，并实行四级超率累进税率，对增值率高的多征税，增值率低的少征税，充分体现对过高增值收益进行有效调节的作用。(二)维护国家权益，防止国家土地增值收益流失，增加国家财政收入，土地资源属国家所有，国家为整治和开发国土投入了巨额资金，国家理应参与土地增值收益分配，增加国家财政收入，用于国家经济建设。(三)保护从事正当房地产开发者的合法利益，使其得到一定的投资回报，

3、促进房地产开发结构的调整。制定的土地增值税政策，对正当房地产开发者从事房地产开发的投资回报率和通胀因素是有照顾的，以区别于房地产交易的投机行为，这样一方面制约了房地产的投机的炒卖，另一方面又保护了正常的房地产开发，引导房地产业健康稳定地发展。特点(一)土地增值税在房地产转让环节按次征收,也就是说,每转让一次应税房地产就征收一次土地增值税。从征收环节看,类似流转税。(二)土地增值税以转让房地产所取得的增值额为计税依据。在计算应纳税额时采用转让收入减除规定的扣除项目后的余额计算征收。从税款征收方式看,类似所得税。(三)在征收管理中，引入了评税法。土地增值税的计税依据是增值额

4、,即纳税人取得全部转让收入减去税法规定允许扣除项目金额后的余额。对于纳税人申报扣除项目金额不实的,应由评估机构对该房屋按照评估出的房屋重置成本价,乘以房屋的成新度折扣率,确定房产的扣除项目金额,并用该房产所座落土地取得时的基准地价或标定地价来确定土地的扣除项目金额。这一点类似财产税。(四)土地增值税是贯彻国家宏观调控政策而出台的一个税种,是国家利用税收经济杠杆对房地产业进行必要的调节。也就是说,土地增值税不以收入为目的,是作为宏观调节的手段作用于房地产市场,因此土地增值税又是一个特定行为税。www.hdcwpx.com土地增值税清算主要政策法规一、基本法规1、1993年

5、暂行条例、1995年实施细则2、财税字【1995】48号3、2002年《关于认真做好土地增值税征收管理工作的通知》4、国税发【2006】187号5、国税发【2009】91号二、地方法规1、冀地税发[2006]37关于印发《河北省土地增值税管理办法》的通知2、邯地税发〔2006〕75号关于印发《邯郸市土地增值税管理办法》的通知3、邯地税函〔2010〕120号《邯郸市房地产开发项目土地增值税清算实施方案》www.hdcwpx.com土地增值税法规解读土地增值税定义：是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。

6、（一）纳税人：转让方（单位和个人）（二）征税对象www.hdcwpx.com土地增值税征税对象12土地增值税的征税对象是转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物所取得的增值额。增值额扣除项目征收范围国有转让有偿土地增值税的计算第一步增值额＝销售收入―扣除项目金额第二步增值率=增值额÷扣除项目金额第三步确认适用税率第四步应纳税额＝增值额×增值税税率―扣除项目金额×扣除系数www.hdcwpx.com四级超率累进税率表200％以上超过100％～200％超过50％～100％50％以下税率60％速算扣除率35％税率50％速算扣除率15％税率40％速算扣除率5％税率30％速算扣

7、除率0www.hdcwpx.com税收优惠政策1）出售普通住宅增值率未超过20%2）因国家建设需要依法征用、收回的房地产免征土地增值税河北省普通标准住宅标准单套建筑面积在140平方米以下实际成交价格在同级别土地上住房平均价格的1.2倍以下住宅小区建筑容积率在1.0以上www.hdcwpx.com普通标准住宅的审核手续冀地税发[2006]37第二十二条纳税人建造销售普通标准住房的，应于取得预售许可证10日内，持有关证明资料向房地产项目所在地主管税务机关办理普通标准住房的认定手续，并按规定填报《普通标准住房审核表》。纳税人未按第二十一条的规定