土地增值税清算流程及政策讲解

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1、土地增值税清算流程及政策讲解讲解范畴地皮整理后转让存量房转让地皮转让需清算开发项目整栋单次转让未进行实质性土地整理、开发进行实质性土地整理、开发单位、个人二手房先预征，待符合条件后清算建造后整体销售投资入股分离、合并合作建房其他情况内容三类申报表清算流程预征清算后续管理清算流程1.预缴税款2.《税务事项通知书》3.自行清算（可借助中介）4.90天之内申报并缴税（免税）5.在网上报税平台上传报表6.配合税务机关审核7.按税务事项结论书补税8.后续管理结合模块报送资料报送资料制定索引目录，编号装订成册：（第一项加报电子版）1、《土地增值税清算税款鉴证报告》及工作底

2、稿。（如自行审核，提供整套报表及说明）2、五证3、取得土地使用权所支付的地价款凭证、出让或转让合同；4、项目工程建设合同；项目竣工决算；建设方、施工方、咨询企业三方盖章的工程结算审核报告。5、无偿移交给政府、公共事业单位用于非营利性社会公共事业的凭证；6、银行贷款合同及贷款利息；7、税金合法有效凭证；8、发票复印件；9、其他预征各地要进一步完善土地增值税预征办法，根据本地区房地产业增值水平和市场发展情况，区别普通住房、非普通住房和商用房等不同类型，科学合理地确定预征率，并适时调整。工程项目竣工结算后，应及时进行清算，多退少补。东部地区不得低于2%。对未按预征规

3、定期限预缴税款的，应根据《税收征管法》及其实施细则的有关规定，从限定的缴纳税款期限届满的次日起，加收滞纳金。0%，2%，3%，4%，5%匡算率2001年之前201020112014普通住宅/非普通住宅廉租住房暂不预征非普通住宅、非住宅2%限价房1%普通住宅2%其他3%1996年预征率1%经济适用房暂不预征预征率2005年（青地税函【2009】47号文）　三、2008年底，全市普通住房的建筑面积标准由每套120平方米上调至144平方米，在具体执行中应如何把握执行时间？（一个项目一个标准）答：根据《青岛市人民政府办公厅转发市建委等部门关于支持居民购买住房的意见的通

4、知》（青政办发〔2008〕63号）第五条规定，将我市普通住房的建筑面积标准由120平方米调整到144平方米，自2008年11月15日起施行。各单位在进行土地增值税清算时，对2008年11月15日以后新开工的开发项目按新规定标准执行，对之前已开工的开发项目，仍按原规定标准执行。开工时间以取得建筑工程施工许可证时间（第一个）为准。目前三条标准：普通住宅须同时符合以下3个条件：（一）住宅小区建筑容积率在1.0以上；（二）单套建筑面积在144平方米以下；（三）实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格的1.44倍。（2014年第1号）《青岛市地方税务局关于土地增值税

5、预征和核定征收有关问题的公告》（一）纳税人在未取得由主管地税机关作出的开发项目土地增值税清算申报审核结论之前，转让房地产取得的全部价款及有关的经济收益，包括货币收入、实物收入和其他收入，均应按规定的预征率，预缴土地增值税。纳税人在销售开发产品的过程中，随同房价向购房人收取的装修费、设备安装费、管理费、手续费和咨询费等价外收费，应并入房地产转让收入，作为房屋销售计税价格的组成部分，预缴土地增值税。（二）纳税人开发建设并销售房地产，土地增值税预征率如下：序号房产类型调整前预征率调整后预征率1经济适用住房、廉租住房0%0%限价商品住房1%2单价2万元以下的普通标准住

6、宅2%2%3单价2万元以上2.5万（含2.5万）以下的普通标准住宅2%3%单价2万元以下的非普通标准住宅3%车位、车库、阁楼、储藏室（发票合同）3%4单价2万元以上2.5万（含2.5万）以下的非普通标准住宅3%4%5单价2.5万元以上的普通标准住宅2%5%单价2.5万元以上的非普通标准住宅3%别墅、商业用房、办公用房3%6价格明显偏高的房地产项目按匡算税负率预征平均销售价格明显高于本区域房地产销售价格，匡算预计增值额，确定土地增值税税负率。取得《税务事项通知书》后的次月申报期内，计算补缴该项目前期房地产转让收入预缴土地增值税额与按照主管地税机关通知税负率计算应

7、纳税额之间的差额。解释：执行期公告自2014年3月1日起施行，有效期至2018年12月31日。是指税款所属期，即4月1日开始用新预征率申报。清算明确清算单位国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知国税发〔2006〕187号第一条：土地增值税的清算单位土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。青岛市规定：土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算。开发企业成片受让土地使用权后分期分批开发的项目，以国土、规划等主管部门批准文书注明的分期分批项目为单位进行清算。各地政

8、策汇总表北京发改委立项辽宁发改委立项；