《土地增值税清算讲解》

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1、《土地增值税清算讲解》为进一步加强房地产开发企业土地增值税清算管理工作，国家税务总局印发《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，并于2007年2月1日起执行，省局将出台具体的结算办法，因该项工作任务重，结算工作较为复杂，税务干部必须熟练掌握土地增值税相关业务知识，才能更好完成该项工作任务，为此，市局决定就春训时机，对该项业务进行间要讲解。（因省局细则未出台，相关程序、具体操作规定以省局文件为准，本次讲解以土地增值税已明确的政策及如何计算土地增值税为主）。一、土地增值税的概念（一）什么

2、是土地增值税要理解和掌握土地增值税的具体内容，首先必须搞清楚什么是土地增值和土地增值税。所谓土地增值，是指某块土地因为周围环境的变化或者内在设施的完善，导致该土地在供求因素影响下，发生地价上涨而形成的升值，土地增值税，是国家凭借其政治上的强制权力，参与国有土地增值税收益的分配的一个税种。具体讲，土地增值税是一种以纳税人转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物（简称转让房地产）所取得的增值额及征税对象，依照规定税率征收的税种。（二）土地增值税的主要特点归纳起来四个方面：第一、土地增值税是在房地产的转让

3、环节征收，转让一次就征收一次。这一点与营业税有些类似。第二、土地增值税以转让房地产所取得的增值额为计税依据。在计算土地增值税时，要以转让房地产的收入减除规定的扣除项目金额后的余额来计征。这一点与企业所得税有类似地方。第三、土地增值税在征管上采用以房地产的评估价格作为一种客观的标准或参照的标准。这一点与财产税有一定的共性。第四、土地增值税是贯彻国家宏观调控政策而出台的一个税种，是国家利用税收杠杆对经济进行必要的调节，具有特定的开征目的。因而这个税又是一个特定目的税。二、土地增值税的征税范围和房地产企业

4、清算范围（一）土地增值税的征税范围所谓征税范围，是指税法规定必须征税的客观对象的具体内容。《条例》的第二条对土地增值税的征税范围作了明确：即是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物（简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人。（二）土地增值税征税范围的界定1、土地增值税是对转让国有土地使用权及其地上建筑物和附着物的行为征税。这里主要搞清，农村集体所有的土地，根据《中华人民共和国土地管理法》等规定，是不得自行转让的，只有国家征用以后变为国家所有的，才能进行转让。2、土地增值税是

5、对国有土地使用权及其地上的建筑物和附着物的转让行为征税。这里要搞清两层含义：第一、土地增值税的征税范围不包括国有土地使用权出让所取得的收入。国有土地使用权出让是指国家以土地的所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让的行为。这种行为属于由政府垄断的土地一级市场。因此土地使用权的出让不属于土地增值税的征税范围。第二、土地增值税的征税范围不包括未转让土地使用权，房产产权的行为。凡土地使用权，房产产权未转让的（如房地产出租）不征收土地增值税。1、土地增值税是

6、对转让房地产并取得收入的行为征税。这里要注意两个方面情况：第一、以继承、赠与方式转让房地产，因其只发生房地产产权的转让，没有取得相应收入，属于无偿转让，不纳入土地增值税征税范围。但是，以继承、赠与之名，行出售或交换之实的行为除外。第二、虽然无转让收入，但应视同销售，如：房地产企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人，抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产。（国税发〔2006〕187文），征收土地增值税。一、今年开展的房地产开发企业清算范围

7、及程序（一）、土地增值税的清算单位土地增值税以国家有关部门审批的房地开发项目为单位进行清算，对分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。（国税发〔2006〕187文）这强调一下普通住房的标准，根据宣城市政府公布的标准三个条件：第一、住宅小区建筑容积率在1.0以上；第二、单套建筑面积在144平方米以下；第三、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。凡同时达到以上三个条件的为普通住房，不能同时符合三个条件的为非普通住房，条件今年发

8、生变化，市局及时通知各分局，以新条件为准。（二）房地产开发企业土地增值税清算范围1、符合下列情形之一的，纳税人应进行清算；（1）、房地产开发项目全部竣工，完成年销售的；（2）、整体转让未竣工决算房地产开发项目；（3）、直接转让土地使用权。对满足上述条件之一的，从今年2月1日起要全面开展清算。对今后发生的满足上述条件的项目，纳税人须在满足清算条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。2、对符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：（1）、已竣工